자금난을 겪으며 부도 위기에 몰린 극동건설은 65년의 역사를 가진 국내 대표 건설사 중 한 곳이다. 1947년 대영건설로 창립, 1953년 현재의 사명으로 변경했다.

　극동건설은 1950~1960년대 전후복구사업으로 성장의 발판을 마련했다. 이후 대연각 호텔(1967년) 경부고속도로(1969년) 포항종합제철항(1970년) 등 굵직한 건설공사를 맡았고 1970년대 해외 건설 붐을 타며 사우디아라비아 등 해외시장에도 활발히 진출했다. 극동건설은 1986년에는 동서증권을 인수, 금융업까지 진출하며 재계 30위권에 포함되는 전성기를 맞았다.

　하지만 외환위기를 맞아 경영상황이 급격히 악화됐다. 무리한 금융업 진출이 화근이 됐다. 1998년 동서증권의 유동성 위기로 인해 같은 해 3월 극동건설마저 법정관리에 들어갔다.

　이후 경영 정상화를 위한 강도 높은 구조조정을 단행했고 6년 만인 2003년 법정관리를 졸업했다. 그해 극동건설은 미국계 사모펀드인 론스타를 새 주인으로 맞았다. 극동건설은 론스타의 지휘 아래 자산 매각 등으로 재무 상황이 호전된 반면, 회사의 성장력은 훼손됐다는 평가를 받았다.

　4년 뒤인 2007년 극동건설은 다시 웅진그룹에게 인수됐다. 당시 웅진그룹은 극동건설을 기업가치의 3배 수준인 6000억원에 인수했고 헐값에 사들였던 론스타는 거액의 차익을 거뒀다. 당시 극동건설은 론스타의 '먹튀' 논란에 중심에 섰다.

　웅진그룹은 극동건설 인수후 웅진코웨이를 포함한 계열사와 시너지 증대를 꾀하며 부활을 시도했지만 결과적으론 실패했다. 인수 이듬해인 2008년 글로벌 금융위기가 찾아왔다.

　집값 거품이 빠지며 부동산시장이 급격히 위축됐다. 미분양아파트가 속출하는 가운데 극동건설 역시 주택개발사업을 위해 빌린 PF(프로젝트파이낸싱) 부실로 다시 경영위기를 맞았다.

　웅진그룹은 연초 알짜 회사인 웅진코웨이를 매각하고 경영난을 겪는 웅진폴리실리콘과 함께 극동건설을 살리는 승부수를 띄었다. 하지만 그룹의 재무사정이 날로 악화되면서 1조원이 넘는 웅진코웨이 매각 대금으로도 부실 계열사 정상화가 순탄치 않을 것이란 비관론이 커졌다.

　극동건설 총 차입금은 올 6월 말 기준 5527억원으로, 1년내 만기가 돌아오는 단기차입금만 4164억원에 달한다. 우발채무는 ABCP(자산유동화기업어음) 1461억원, 대출 4364억원을 포함해 총 5825억원이다. 이중 웅진홀딩스가 3885억원의 자금보충 약정을 섰다.

　자금줄이 마른 극동건설은 적어도 3000억~4000억원 가량의 자금을 수혈받아야 할 만큼 사정이 더욱 악화됐다. 현재 극동건설 부실이 웅진그룹의 전체 위기로 확대될 것이란 우려가 나오고 있다.

　웅진그룹은 신성장 동력으로 삼겠다던 웅진폴리실리콘을 매물로 내놓은데 이어 극동건설마저 포기해야 하는 상황까지 몰린 것이다. 결국 극동건설은 외환위기와 글로벌 금융위기란 두 번의 큰 시련을 극복하지 못한 셈이다.

　극동건설은 시공능력평가순위(2012년 기준) 38위인 중견 건설사다. '웅진스타클래스'란 아파트 브랜드로 알려졌다. 극동건설은 지난해와 올 초 '세종시 웅진스타클래스' 1·2차를 성공적으로 분양했으며 다음달 한화건설과 동탄2신도시 공동 분양을 준비해 왔다

그러나 전면에는 론스타가 있었다.

  美 텍사스州 댈러스에 본사 둔 私募펀드

론스타는 美 텍사스州 댈러스에 본사를 둔 私募펀드(高수익기업투자펀드: 소수의 투자자로부터 모은 자금을 주식·채권 등에 운용하는 펀드)이다. 론스타는 아시아에 관심이 높아 전체 자금의 75%를 이 지역에 투입하고 있다. 펀드 투자자들은 IMF·IBRD(세계은행) 등 국제금융기구와 공공 年基金, 대학기금, 보험회사, 은행지주회사 등 다양하다. 텍사스 석유재벌의 여유자금도 상당수 포함된 것으로 알려졌다.

론스타는 1991년에 처음으로 펀드를 구성해 현재 일곱 번째 펀드를 운영하고 있다. 처음 펀드가 구성될 때 그 규모가 수억 달러에 불과했으나 2001년에 구성한 론스타 4호 펀드는 42억5000만 달러에 이를 정도로 커졌다. 론스타는 부실채권을 매입하고 기업구조조정용 부동산에 투자하고 있다. 채권이든 부동산이든 주식이든 돈이 되면 투자하는 벌처펀드다.

산업은행과 론스타가 50 對 50으로 출자한 기업구조조정 회사인 KDB 론스타 禹柄翊(우병익) 사장은 『론스타는 오퍼튜니티 펀드(기회 펀드)이기에 돈이 될 수 있는 곳에는 모두 투자한다』면서 『론스타의 사업은 기업형 채권(부실기업채권·리스채권·부실은행) 매입과 부동산 투자로 양분할 수 있다』고 말했다. 禹사장은 『최근 미국에서는 이러한 펀드가 큰 인기를 끌고 있다』며 『이는 높은 수익률 등 다른 펀드에 비해 경쟁력이 강하기 때문』이라고 설명했다.

론스타는 미국 텍사스州의 닉네임으로 「외로운 별」이란 뜻이다. 하지만 한국에서는 절대 외롭지 않다. 스타타워와 외환은행을 보유하고 있는 재벌급 펀드이기 때문이다. 현대산업개발이 지은 I타워를 론스타가 인수하여 이름을 고친 스타타워는 지상 45층, 지하 8층에 건축 연면적으로는 한국 최대 규모의 빌딩이다. 외환은행도 한국의 대표적인 은행에 속한다. 공정거래위원회가 지난 2월 계열사 간 상호출자와 채무보증이 제한되는 기업집단(재벌) 선정을 위해 사전자료를 요청할 정도로 론스타의 국내 위상은 무시 못할 정도이다.

론스타는 외환위기 직후인 1998년 국내에 처음 진출했다. 론스타는 곧바로 한국자산관리공사(KAMCO·舊성업공사)와 예금보험공사 등이 실시한 부실채권 입찰에 참여, 막대한 차익을 거둔 것으로 금융계에서는 평가하고 있다. 골드만삭스의 한 임원은 『론스타는 한국에 진출해 부실채권으로 상당한 재미를 봤다』고 말했다. 실제로 론스타는 1998년 자산관리공사 부실채권 5646억원 등 2001년까지 매년 수천억원어치의 부실채권을 사들였다. 그 금액은 모두 2조3000여억원 가량으로 모건스탠리(2조1000여억원), 골드만삭스(1조6000여억원) 등 외국 유수의 투자은행을 모두 제쳤다. IMF 외환위기로 자금난에 빠지면서 부실화된 기업이 론스타에게는 좋은 투자대상이었다.


동양증권 사옥, SKC 사옥, I타워 매입

외환위기로 자금난에 빠진 기업의 부동산 또한 주요 공략대상이었다. 론스타는 1999년에 동양증권 여의도 사옥을 650억원에 매입했고, SKC 여의도 사옥은 660억원에 사들였다. 론스타는 2001년에 호주계 투자은행인 맥쿼리에 SKC 사옥을 800억원에, 동양증권 사옥은 850억원에 팔았다. 두 개의 빌딩으로 2년 만에 340억원을 벌어들인 것이다. 론스타의 쇼핑 과정에서 절정은, 현대산업개발이 8000억원 가량에 팔려고 내놨던 서울 역삼동 I타워(現 스타타워)를 6632억원에 사들인 것이다. I타워 인수 당시 론스타는 美 리만브라더스·골드만삭스·모건스탠리 등 쟁쟁한 경쟁자를 모두 뿌리쳤다. 최근 론스타는 「신용카드 가계債權」도 쓸어가고 있다.

론스타가 이 같은 실적을 내고 있는 데는 자신들만의 특별한 「선진 금융기법」이 있는 것은 아닐까. 론스타가 요구한 물건을 거래해 준 회계법인의 한 회계사는 『이들만 가지고 있는 특이한 기법은 없다』고 잘라 말했다. 이 회계사는 『막강한 자금 동원력을 등에 업고 국내 은행이 6개월 걸릴 것을 불과 1개월 만에 可否 여부를 파악하는 신속한 의사결정 능력이 강점』이라고 평가했다.


在美교포 스티븐 리 대표가 실력자

론스타는 한국법인인 「론스타어드바이저코리아」(이하 론스타코리아) 밑에 자산관리를 맡고 있는 「허드슨어드바이저코리아」(이하 허드슨코리아)를 두고 있다. 론스타의 창립자는 존 그레이켄 회장이고, 부회장은 엘리스 쇼트다. 론스타의 의사결정은 미국 본사 대신에 지역 단위에서 직접 이뤄진다. 자금은 한국과 일본에 집중돼 있다. 특히 한국이 아시아 의사결정의 중심이다. 론스타코리아의 대표를 맡고 있는 在美교포 스티븐 리氏는 아시아 본부장격으로 알려져 있다. 그는 그레이켄 회장과 쇼트 부회장 다음으로 本社 서열 3위의 實勢(실세)이다. 외환은행의 社外이사에도 이들 3명이 순서대로 등재돼 있다. 네 번째로 등재돼 있는 인물은 론스타코리아 柳會源(유회원) 사장이다.

아시아 투자의 결정권을 가진 것으로 알려진 스티븐 리 대표를 만나본 금융계 관계자들은 『그가 在美교포로 한국말을 거의 하지 못한다』고 전했다. 그는 운전기사도 없이 혼자 자유롭게 다니는 것을 좋아한다고 한다. 론스타의 한 직원은 『스티븐 리 대표는 외국에 자주 나가 있어 거의 출근을 하지 않는다』면서 『직원들조차 얼굴 보기가 어렵다』고 말했다. 그는 美 하버드大 MBA 출신으로 역시 하버드大 MBA 출신인 그레이켄 회장과 함께 론스타를 창립했다. 스티븐 리 대표는 론스타를 창립하기 전에는 그레이켄 회장과 「브라조스펀드」에 함께 근무하기도 했다.

柳會源 사장은 국내에서 투자기업을 물색하거나, 국내에서 벌어지는 각종 현안을 도맡아 처리하는 것으로 알려졌다. 柳사장은 (주)대우 미국지사장, (주)신한 상무이사, 리만브라더스 임원 등을 지냈다. 론스타코리아의 전임 회장이었던 沈光洙(심광수) 허드슨코리아 고문은 산업은행 부총재보와 한국자산관리공사 부사장을 지냈다. 론스타의 국내 투자자산을 관리ㆍ운용하는 허드슨코리아의 정헌주 사장은 회계전문가로 알려졌다.

론스타 측에서 최근 지분을 모두 정리한 KDB 론스타의 경우 대표이사를 론스타 측에서 보낸 禹柄翊씨가 맡고 있다. 2000년 10월 취임한 禹사장은 姜慶植(강경식) 前 경제부총리의 비서관과 재경부 은행제도과장 등을 역임한 관료 출신이다.

부실채권과 부동산 매입에 주력하는 론스타는 2001년 이후에는 투자대상을 확대해 나갔다. 투기펀드임에도 이례적으로 금융사 인수에 나선 것이다. 2002년에는 서울은행 인수에 뛰어들었다. 실패로 끝났지만 론스타는 하나은행을 누르기 위해 『서울은행 인수 후 3년간 발생하는 이익 중 일부를 서울은행을 관리하던 예금보험공사와 나누겠다』며 입찰관행을 벗어나는 공격적인 모습을 보였다.

론스타는 서울은행 인수에 실패한 후 2002년 11월 여신전문 금융회사인 한빛여신을 3억2700만 달러(약 4000억원)에 사들였다. 골드만삭스의 한 임원은 『론스타는 부실채권 매매 노하우를 바탕으로, 궁극적으로는 은행을 인수해 사업을 하고 싶어 했다』고 말했다.

론스타는 현재 외환은행에서 5개월 만에 시세차익을 1조원 가량 낸 것으로 추정되고 있다. 이러한 평가이익은 대부분 액면가 이하로 인수받은 新株에서 발생했다. 株當 4000원에 2억6875만 주를 인수했다. 현재 외환은행 주가가 7000원 가량이므로 굳이 계산하면 8000억원의 평가차익을 내고 있는 셈이다.


발빠른「벌처 펀드」

투기펀드로서의 론스타는 동양증권과 SKC 사옥을 2년 만에 매각해 이익을 실현한 데서 잘 나타난다. 스타타워를 매각하려는 움직임에서도 마찬가지이다. 론스타는 스타타워를 지난해 8000억원 가량에 매물로 내놨다. 익명을 요구한 외국계 자산관리회사의 A이사는 『지난해 8000억원에 매물로 내놨던 스타타워의 가격을 계속 올리고 있다는 얘기를 들었다』고 말했다. 이 인사에 따르면 론스타는 스타타워에 1조원 이상의 가격을 부르는 것으로 알려졌다. 스타타워에 입주해 있는 한 업체의 사장은 『국민은행과 심도 있게 매각협상을 했던 것으로 안다』고 말했다. 그는 『론스타가 협상과정 중에 국민은행의 적극적인 태도에 상당히 자신감을 얻어 가격을 올린 듯하다』고 덧붙였다.

금융권에서는 론스타의 향후 행보에 대해 예의주시하고 있다. 금융계의 한 관계자는 『IMF 외환위기 때 정도까지는 아니더라도 기본적으로 부실채권은 계속 나올 것이기에 이 시장에서 사업을 계속 할 것으로 본다』면서 『올해에는 SK 계열사나 카드채 시장에 주목할 것』이라고 예상했다. 벌처펀드의 성격상 투기성향을 비판할 수는 없으나 론스타에 대해 우려하는 시각이 없지 않다. 英國 케임브리지大 張夏準(장하준) 교수는 『단기수익을 주된 목표로 하는 펀드는 은행자본에 비해 국민경제에 得(득)보다 失(실)이 상대적으로 많다』고 지적했다.●

⊙ 외국계 큰손, 여의도와 중구 대형 빌딩 대거 매입 「싱가포르 정부투자청」이 큰손 서울 시내 유명 빌딩은 IMF 외환위기 이후 외국인의 손에 대부분 넘어갔다. 서울시내 빌딩을 인수한 외국계 「큰손」의 대표는 맥쿼리와 싱가포르 정부투자청이다. 과거에는 골드만삭스, 모건스탠리, 리만브러더스, JP모건, 론스타 등이 큰손 역할을 했다. 맥쿼리는 주로 여의도에 있는 빌딩을 매입했다. 2003년 1월에 론스타로부터 여의도 SKC 빌딩과 동양증권 빌딩을 각각 800억원, 850억원에 사들였다. 비슷한 시기에 골드만삭스 소유의 대우증권 빌딩도 720억원에 매입했다. 3개 빌딩에 2370억원을 쏟아 부은 것이다. 2000년에 한국 시장에 진출한 맥쿼리는 호주계 투자은행으로 여의도 빌딩을 「싹쓸이」하면서 국내 언론의 집중적인 조명을 받았다. 맥쿼리가 이 빌딩들을 구입한 것은 여의도 지역 특성상 空室率이 거의 제로(0)인 메리트 때문이다. 맥쿼리는 임대수입으로 꾸준한 수익을 얻는 등 빌딩의 자산가치를 높여 갈 계획이다. 맥쿼리와 론스타의 인연은 극동건설 빌딩에까지 이어진다. 지난해 11월 극동건설을 인수한 론스타로부터 극동건설 빌딩을 맥쿼리가 사들인 것이다. 맥쿼리는 론스타로부터 스타타워를 제외한 대형 빌딩을 모두 사들인 셈이다. 싱가포르 정부투자청은 서울 중구 무교동을 휘어잡고 있다. 싱가포르 투자청은 무교동에 있는 30층짜리의 강북 최고의 인텔리전트 빌딩인 서울파이낸스센터를 3550억원에 매입했다. 싱가포르 투자청은 또 서울파이낸스센터 옆에 있는 코오롱 빌딩과 현대상선 빌딩을 모건스탠리로부터 각각 760억원, 430억원에 인수했다. 과거 큰손이었던 골드만삭스는 점차 물량을 처분해 가고 있다. 골드만삭스는 모건스탠리와 공동으로 715억원에 사들인 은석빌딩을 지난해 5월 네덜란드계 투자회사인 로담코에 1000억원에 매각했다. 여의도 거평마트와 강남 메트로 빌딩도 시장에 내놓고 있다. 매입 자금의 70%는 국내은행서 빌린 돈 외국계 큰손들이 빌딩 매입에 나서는 것은 임대수입을 꾸준하게 얻을 수 있는 것이 가장 큰 요인이지만, 외국인에게 유리한 제도도 한 몫을 하고 있는 것으로 분석되고 있다. 외국투자 회사들은 자산유동화증권(ABS) 발행을 통해 구입자금의 80% 정도를 조달하고 취득세·등록세·양도세도 면제받기 때문에 국내 기업보다 유리한 입장이다. 국내기업들은 신용도가 낮아 ABS 발행이 어려운 상황이다. 표면적으로 외국인의 국내 빌딩 매입은 엄청난 외자를 국내에 유치한 것이어서 긍정적인 평가를 받고 있다. 그러나 사정을 자세히 들여다보면 실상은 그렇지 않다. 특히 국내 빌딩 매입에 들어간 돈 가운데 순수 외국자본은 일부에 불과하다. 「재정경제부 정태식 사무관의 건국大 대학원 석사학위 논문인 외국인들의 국내 부동산 투자 활동에 관한 연구」에 따르면, 외국인들의 매입 자금 중 30%인 6조4000억원만 외국에서 들어왔을 뿐 나머지 70% 자금은 높은 신용등급을 이용해 국내 은행에서 빌려 쓴 것이다. 여기에다 대부분 빌딩들은 매각 과정에서 「리스백」 방식이 옵션으로 붙는다. 빌딩을 팔지만 해당 기업은 임차인 자격으로 여전히 그 건물에 머물면서 매수자에게 매달 임대료를 물고 있는 것. 외국계 큰손으로서는 땅 짚고 헤엄치는 격이다. 이러한 외국계 큰손들의 서울 시내 빌딩 매입은 당분간 계속될 것으로 業界는 보고 있다. 이들은 특히 알짜배기 대형건물이 많은 종로구 일대 빌딩에 관심이 높은 것으로 알려졌다.