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유럽(Europe)

 
유럽부동산
관리자
작성일 : 18-03-17 21:35  조회 : 1,528회 
2018년 파리 프랑크푸르트 마드리드 암스테르담 부동산 트렌드와 전망  (#942) 
 
 
 
ULI의 Emerging Trends in Real Estateﾮ Europe 2018에 따르면, 파리는 투자순위 인기 면에서 14위 이지만, 그러나 부동산 투자거래 순위에서 런던 베를린 다음으로 큰 도시 이다. 그러나 유럽에서 가장 비싼 도시로 가장 우량한 CBD 빌딩의 수익률은 3% 이하 이다. 프랑크푸르트는 Brexit로 독일 금융시장 부각 덕분에 투자순위 2위이다. 4개 은행(Citigroup, Morgan Stanley, Nomura Holdings, Standard Chartered), UBS, Goldman Sachs도 이미 EU 본사가 이동하면서 3,000~5,000개 신규 일자리가 향후 2년 내 전망된다. 마드리드는 오피스 시장이 수익률 압축 사이클을 지나, 오피스 임대료가 성장하기 시작했다. 이로 인해 투자순위가 5위로 상승했다. 임대료 성장 시작은 글로벌 금융위기로 스페인 경제가 타격을 입었기 때문에 출발선이 다른 유럽도시보다 낮게 시작하고 있다. 그러나 아직까지도 실업률은 17% 수준이다. 암스테르담은 금융위기 이후 힘들었지만, 지금은 오피스 과잉공급이 점차 줄어들면서 공실률은 10% 이하로 내려갔다, Zuidas 같은 일부 우량 지역은 임대물량 조차도 없다. 오피스 수익률 압축현상은 2017년에도 계속되어 거의 4% 수준이지만, 핵심 지역은 빠르게 상승하고 있다.

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자료: ULI의 Emerging Trends in Real Estateﾮ Europe 2018

델코지식정보

delco.co.kr/knowledge/category/오피스·주거·산업물류

retailon.kr/on/bbs/board.php?bo_table=r1_02&sca=오피스/주거/산업물류
 
 
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파리 (부동산 투자순위 14위)

 

투자순위 인기 면에서 14위. 그러나 부동산 투자거래 순위에서 런던 베를린 다음으로 큰 도시. 그러나 유럽에서 가장 비싼 도시로 가장 우량한 CBD 빌딩의 수익률은 3% 이하. 특히 파리 중심부는 더 높은 물가로 코피 쏟는 지역. 오피스 물건도 매우 희귀하여, 개보수 사업/공실 건물에서 경쟁치열. 임대료 성장 가능성이 높아, 일부 투자자들은 높은 가격에 대규모 개보수와 복합단지 구매하는데 더 많은 관심. 수익률 압축 현상은 파리 외곽도 마찬가지. 임대료는 몇 년 동안 정체이나, 지금은 역사적인 최고점에서 많이 내려와 있기에 상승 가능성. Grand Paris 전철 확장과 2024년 올림픽이 광역적 임대료 성장에 기여할 전망. 파리는 Brexit 수혜를 많이 받는 도시 중의 하나. 새로운 마크롱 대통령 정부로 인해 프랑스 신뢰감이 개선. 세금과 노동시장 개선으로 기대감 증가.

 

국제적인 관문도시인 파리는 유럽 투자순위 인기 면에서 14위이다. 그러나 부동산 투자거래 순위에서 런던 베를린 다음으로 큰 도시로 투자는 전 세계에서 유입되고 있고 특히 아시아에서 들어오는 자금은 점차 증가세 이다.

 

그러나 파리는 깊이가 깊은 유동성 시장이지만, 부동산 가격은 눈물이 날정도로 높다. 사실상 유럽에서 가장 비싼 도시로 가장 우량한 CBD 빌딩의 수익률은 3% 이하이고 심지어 이보다 훨씬 내려가는 경우도 있다. 그래서 투자자들은 조심하지 않으면 실수를 범할 수 있다고 생각.

 

파리 중심부 핵심지역은 ㎡당 가격과 수익률이 아주 예외적으로 더 비싸다. 지역 범위는 극히 한정되고 예전부터 이러한 현상이 존재. 높은 물가로 파리는 코피 쏟는 도시로 가장 먼저 떠오르는 도시 이다.

 

접근가능하고 곧바로 거래할 수 있는 오피스는 점점 드물어서, 경쟁은 개보수나 공실 있는 건물에서 치열해지고 있다. 프랑스에만 투자하는 적정 규모의 자금들은 파리 오피스 시장을 주시하기 시작하면서 빌딩 개보수 사업 위험을 감수하고 있다. 보험회사들 조차도 아직 임대가 다 나가지 않은 건물을 구입하고 있다.

 

다른 투자자들은 과잉 지출이라고 생각될 정도로 도전적 사업을 하는 경우도 있다. 이들은 광적으로 높은 가격에 거대한 개보수 프로그램과 빌딩 허가지역의 복합단지 자산을 구매하는데 더 많은 관심을 쏟고 있다. 이들은 양호한 펀더멘탈 인프라와 고수익 가능 부동산에 관심.

 

이렇게 비싼 지출도 마다하지 않는 이유는 임대료 성장 전망 때문. 수익률 압축 현상은 파리 외곽도 마찬가지 이다. 임대료는 몇 년 동안 지지부진이지만, 지금은 역사적인 최고 고점에서 많이 내려와 있기에 상승 가능성이 있다. Grand Paris 전철 확장에 대한 투자와 2024년 올림픽은 개발과 광역적으로 임대료 성장에 기여할 것으로 보인다.

 

파리는 Brexit 수혜를 많이 받는 도시 중의 하나이다. 거기에 “Macron effect”도 있어 새로운 대통령과 정부로 인해 프랑스 신뢰감이 개선되고 있고 파리는 세금과 노동시장 개선으로 분위기가 나아질 거라는 기대감이 높다.
 
 
 
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프랑크푸르트(부동산 투자순위 공동 2위)
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Brexit로 독일 금융시장 부각 덕분에, 프랑크푸르트가 투자순위 2위. Brexit로 인해 4개 은행(Citigroup, Morgan Stanley, Nomura Holdings, Standard Chartered), UBS, Goldman Sachs도 이미 EU 본사가 이동하면서 3,000~5,000개 신규 일자리가 향후 2년 내 전망. Brexit 효과로 투자활동 쇄도하여, 2017년 상반기에 28억 유로, 하반기에는 20억 유로 어치의 부동산 거래. 오피스 공실 감소, CBD 내 완공 물량도 희귀하여, 오히려 Brexit bonanza 기회를 놓칠지 모른다는 걱정 존재. 얼마 전까지 오피스 신규개발은 높은 공실률과 금융 구조조정 때문 위험사업으로 간주. 그러나 최근 개발 사업은 늦게 시작되었지만, Brexit relocations 효과, 높은 임대료 수준의 안정적 유지, 등으로 디벨로퍼 개발사업 활발. 신규 빌딩들은 시장 최고가보다 다소 낮은 임대료 제공 계획. 일부 회의론자들은 Brexit 효과가 기대 이하이며, 프랑크푸르트, 암스테르담, 파리 같은 곳으로 소규모 이동은 하겠지만, 런던 대탈출 현상은 없을 것이라는 전망. 또한, 이동하더라도 한 도시에 몰방 현상은 없을 것이라는 의견.

 

Brexit로 가장 큰 승리자는 독일이며, 독일 금융시장 부각 덕분에, 프랑크푸르트가 혜택을 입을 것이라는 의견이 지배적이어서 이 도시가 투자순위 2위가 되었다.

 

독일 내 외국은행협회는 3,000~5,000개 신규 일자리가 향후 2년 동안 이 도시에 생길 것으로 전망. 이유는 Brexit로 인해 4개 은행(Citigroup, Morgan Stanley, Nomura Holdings, Standard Chartered)이 이미 EU 본사로 독일 도시를 선정하여 EU 단일시장에서 자신들의 영업을 계속하여 보호하려하기 때문. UBS도 동일한 본점이동을 고려하고 있고, Goldman Sachs도 Brexit 임시플랜의 일환으로 사무실 공간을 확보하였다.

 

프랑크푸르트는 항상 단단한 국제적인 임차인들을 확보하고 있지만, 이번에는 아예 임차인이 선별되는 분위기 이다. Brexit의 커다란 효과가 이 도시의 부동산에 긍정적 분위기를 미치고 있다. 그 분위기는 투자시장과 임차인 시장에서 찾을 수 있다. 투자활동의 쇄도가 두드러져, 2017년 상반기에 28억 유로, 하반기에는 20억 유로 어치의 부동산이 거래되었다.

 

한편, 오피스 공실은 감소하였고, CBD 지역에 완공될 물량도 적다. 물량부족으로 인해 오히려 Brexit 노다지(Brexit bonanza)에서 돈 벌수 있는 기회를 놓칠지 모른다는 걱정까지 하고 있다.

 

오피스 신규개발은 투기적이어서 최근 몇 년 간 위험한 사업으로 간주되었다. 이유는 높은 공실률과 독일 금융 분야의 숨 막히는 구조조정 때문. 그러나 분위기가 변화하고 있다. 프랑크푸르트에서 개발 사업은 다소 늦게 발동걸린 감은 있지만, Brexit로 인한 회사들 위치이동(Brexit relocations)은 디벨로퍼들에게 초기 사전임대 확보라는 신뢰감을 줄 것으로 보인다. 이 도시 임대료 수준은 최근 몇 년간과 비교하여 높은 수준에서 안정적 유지를 하고 있다. 만약을 위해 디벨로퍼들이 새로 짓는 빌딩들은 시장 최고가격보다는 다소 낮은 임대료 수준을 제공할 계획이다.

 

일부 회의론자들은 여전히 Brexit 효과가 기대에 못 미칠 것으로 보고 있다. 소규모 그룹들이 프랑크푸르트, 암스테르담, 파리 같은 곳으로 이동은 하겠지만, 런던 대탈출 현상은 없을 것이라는 전망이다. 또한, 이동하더라도 한 도시에 몰방하는 현상은 없을 것이라는 의견이다.
 
 
 
 
 
 
마드리드(부동산 투자순위 5위)

 

마드리드 오피스 시장이 수익률 압축 사이클을 지나, 오피스 임대료가 성장하기 시작. 이로 인해 투자순위가 5위로 상승. 임대료 성장 시작은 글로벌 금융위기로 스페인 경제가 타격을 입었기 때문에 출발선이 다른 유럽도시보다 낮게 시작. 아직까지도 실업률은 17% 수준. 2016년 Sareb(스페인 bad bank)는 820억 유로 부동산 대출자산이 단지 15억 유로에 매각. 지금은 은행계정에서 부실로 털어 이미 정리. 이 중 상당부분의 부동산이 다시 대출. 2016년 국가 GDP 성장률은 3%로 개선, 2017년 2018년도 비슷할 것으로 전망. 2017년 부동산 투자규모는 거대한 포트폴리오를 형성하면서 역사적 정점을 넘어섰다. CBD 오피스와 일반 오피스/물류 관련 시장에서 임대료가 성장하자, 바이어들이 몰리고 있다. 학생주택은 스페인의 2개 바이어 Resa와 Nexo가 장악하고 남은 것만 구매 가능. 일부 투자자들은 신규 개발로 전환. 비슷한 양상이 도심 주택과 다른 영업용 자산에도 전개. 특히 도심주택은 수요대비 공급부족으로 국내외 투자자들이 관심.

 

마드리드 오피스 시장이 수익률 압축 사이클을 지나, 오피스 임대료가 성장하기 시작. 이로 인해 투자순위가 5위로 상승. 임대료 성장 기대감으로 자산 가격인 지난 2년간 약간 상승. 투자자들이 다시 공격적으로 덤벼들기 시작. 여기에 매우 낮은 금리도 긍정적으로 작용.

 

마드리드 북족 위쪽 다른 유럽 도시와 비교하여 임대료 성장 시작은 후퇴한 수준부터 시작된다. 이유는 글로벌 금융위기로 스페인 경제가 심한 타격을 입었기 때문. 아직까지도 실업률은 17% 수준으로 내려가 있다.

 

2016년 Sareb(스페인의 bad bank)는 820억 유로 부동산 대출자산이 단지 15억 유로에 매각되었다. 만약 살아나지 않으면 54년 된 이 대출 자산은 의미가 없어진다. 그러나 최소한 이 재고 부동산은 더 이상 은행 계정에는 없기에, 이 중 상당부분이 다시 대출되고 있다.

 

국가경제는 지금 전속력으로 회복되면서 유럽에서도 빠른 속도로 성장하고 있다. 2016년 국가 GDP 성장률은 3%로 개선되면서 2017년 2018년도 비슷할 것으로 전망된다. 2017년 부동산 투자규모는 거대한 포트폴리오를 형성하면서 역사적 정점을 넘어서고 있다. 이 도시의 CBD 오피스와 일반 오피스/물류 하부시장에서 임대료가 성장하자 이 성장기회를 잡으려는 바이어들이 도시 내 호텔에 체류하고 있다.

 

학생주택은 스페인의 2개의 거대 바이어인 Resa와 Nexo가 구매하고 남은 것만 구매할 수 있다. 잠재 투자자들은 신규 개발로 방향을 잡을 것으로 전망. 비슷한 양상이 도심 주택과 다른 영업용 자산에도 전개되고 있다. 특히 도심주택은 공급부족으로 많은 국내외 투자자들의 관심을 불러 모으고 있다.
 
 
 
 
 
 
암스테르담(부동산 투자순위 10위)

 

금융위기 이후 힘들었지만, 지금은 오피스 과잉공급이 점차 줄어들면서 공실률은 10% 이하로 내려갔다, Zuidas 같은 일부 우량 지역은 임대물량 조차도 없다. 오피스 수익률 압축현상은 2017년에도 계속되어 거의 4% 수준이지만, 핵심 지역은 빠르게 상승. 미디어/테크놀러지 회사와 서비스드 오피스 회사들이 부동산 수요의 주된 주체. Royal Bank of Scotland, 일본계 은행들, 많은 금융 중개인 등 금융회사들이 Brexit 대응계획으로 이 도시를 선호.2017년 중도우파당이 집권하면서 유럽/아시아로부터 핵심 국제자본이 유입. 민간회사들도 공실 있는 크고 작은 건물과 호텔을 매입하여 리모델링. 교외지역의 공실 빌딩들은 주거로 용도전환 중. 도시확장 계획으로 새로운 북남 전철라인이 2018년 오픈되면서, IJ강 북쪽에 국회의사당과 주거가 들어설 계획. 그러나 수요대비 주택공급 부족. 특히 이용가능한 적절한 가격의 주택공급 부족이 심각. 시당국은 2017년 6월 Woonagenda 2025를 발표하여 모든 신규 주택개발은 40% social housing, 40% affordable housing, 20% market rate housing을 포함할 계획. 급진적인 정책이지만, 이미 미래 개발 계획에 영항을 미쳐, 이름 있는 프로젝트들은 이미 40:40:20 목표를 반영 중.

 

암스테르담은 금융위기 이후 찬바람 불었던 유럽 핵심 도시들 중의 하나 이었지만, 지금은 다시 상황이 전환되었다. 오피스 과잉공급이 점차 줄어들면서 공실률은 10% 이하로 내려갔다, Zuidas 같은 일부 우량 지역은 임대물량 조차도 없다.

 

빠른 오피스 수익률 압축현상은 2017년에도 계속되어 거의 4% 수준. 그러나 이 도시를 광역적으로 보면, 수익률은 더 떨어질 것으로 전망되지만, 핵심위주 지역을 보면, 임대료는 마드리드나 바르셀로나를 제외하고는 대부분의 유럽 다른 도시들 보다 빠르게 상승하고 있다.

 

이 도시는 많은 젊고 혁신적인 사람들을 중심으로 기술력이 강한 도시이다. 미디어와 테크놀러지 회사들과 서비스 제공 오피스들이 수요의 주된 주체들이다.

 

일단의 한다고 발표해오고 있다. 예를 들어 Royal Bank of Scotland, 일본계 은행들, 많은 금융 중개인 등. 이들 회사는 이 도시가 인프라와 살기 좋은 다국적 장소라고 생각.

 

2017년 선거에서 중도우파 VVD당이 다시 정권을 잡으면서 신뢰감이 상승. 이 도시는 유럽과 아시아로부터 핵심 국제자본을 끌어들이고 있다. 자본력이 있는 민간회사들은 공실 있는 크고 작은 건물과 호텔을 매입하여 다시 손을 보고 있다.

 

교외지역에 위치한 공실 빌딩 재고는 주거로 용도전환 중이다. 시당국과 디벨로퍼들은 도시확장을 위해 새로운 입지를 검토하고 있다. 새로운 북남 전철라인이 2018년 오픈된다. 이 전철 라인을 따라 IJ강 북쪽에 국회의사당과 주거가 들어설 계획이어서 더 많은 유동인구가 몰릴 전망이다.

 

그러나 수요대비 주택공급 부족이 문제인 가운데, 더 큰 문제는 다른 도시들처럼 이용가능한 적절한 가격의 주택공급 부족이다. 그래서 시당국은 2017년 6월 Woonagenda 2025를 발표하여 모든 신규 주택개발은 40%의 사회적 주택(social housing), 40%의 적절한 가격 주택(affordable housing), 20%의 시장가격 주택(market rate)을 포함할 계획. 이 정책은 급진적인 계획이지만, 이미 미래 개발 계획에 영항을 미쳐, 이름 있는 프로젝트들은 이미 40:40:20 목표를 반영하고 있다.

 

산업 및 리테일 가격은 하락 직전의 가격으로 다시 회복하지 못하였기에 다른 부동산 분야보다 더 나은 가치를 창출할 것으로 보인다. 그러나 인근 광범위한 Randstad 지역에 위치한 물류시설은 가까운 국가 항구에 힘입고, 지리적 편리성으로 인해 붐을 타고 있다. 따라서 관련된 리테일의 전망도 선별적으로 개선될 전망이다.

 

However, while logistics in the wider Randstad area

is booming on the back of the country’s ports and convenient

geographic location, the outlook for retail is patchy
 
 
 
 
 
 
ⓒ Delco Realty Group. Co. Ltd. 2018