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미국의 뉴욕 맨하탄 부동산불패 신화가 한국 강남에도 있다.

관리자

작성일 : 18-01-08 07:30 조회 : 1,486회

미국 뉴욕시에 맨하탄 섬이 있다.
이상하게도 맨하탄은 부동산가격의 불패신화를 만든 도시이다.
2008년 금융위기에도 부동산 가격이 하락치 않은 맨하탄 섬, 그섬은 100년 전에 주택 및 빌딩들이 균형있게 형성되어 있고 도로는 바둑판 모양으로 만들어진 도시인데, 이제는 좀 낡아서 리모델링을 위하여 24시간 망치소리로 도시가 매우 시끄럽고 미세먼지가 많은데도 전세계 부동산 투자가들은 뉴욕 부동산투자를 위하여 오늘도 골몰 하고 있다.
이런 맨하턴 같은 부동산가격의 부동산불패 신화가 한국 서울 강남에도 있는 것 같다. 서울은 4대문안의 인구 밀집으로 고민하던차 신도시를 규모있게 만든 지역인 강남은 정말로 부동산가격 불패의 현상이 계속될 수 있나? 생각을 해보자.
서울의 강남은 1960년대 이전에는 말죽고리의 마을로 매우열악한 시골 농촌이었다.
당시 서울의 4대문의 인구 분산책으로 강남개발을 택하여 1970년대 초 부터 개발결과 현도시가 생성되었다.
도시환경과 주거에 필요한 것들로 조성되어 강북의 부호들이 대거로 강남으로 이전하기 시작하였다. 즉, 강북의 주요 거점인 종로구와 중구 지역의 거부들이 이주가 많았는데 이는 주거시설의 편의성을 찾아 간 것이다.
그결과 종로와 중구 지역에는 낮에 사무실 근무자만 바글바글하였고, 저녁에는 강남으로 퇴근하는 인구가 늘어나기 시작하였던 것이다.

당시 반포아파트 분양청약자가 인산인해를 이루어 주택 청약통장제도가 마련되고, 이어서 한신, 현대, 우성, 시영 및 주공아파트, IBRD차관 주공아파트에 이어 잠실주공아파트, 강동구 둔촌 주공아파트의 대단지 건설되면서 주택가격이 천정부지로 오르기 시작하였다. 그러나 1980년초에도 강남의 부동산가격이 하락치 않고 계속 상승하였다.
그 이유는 정부 고위인사들이 강남에 거주하므로, 이름있는 초중고교들도 너도나도 이전하기 시작하였다. 그결과 8학군의 지역까지 형성되어 부동산가격을 정부당국에서 도저히 잡을 수 없게 되었다.
1980년부터 강남아줌마들의 얘기가 있다. 정부가 하라는 대로 가면 부동산투자는 성공치 못한다고 하였다.
그 결과 정부정책 청개구리 맨들은 모두 가방에 한자루씩 돈을 챙겼다.
이쯤에서 강남 복부인 투자전술을 곱씹어보면 그들의 부동산시장 분석을 매우 현명하다고 분석할 수 있다.
그 이후 88올림픽 대비하여 1983년부터 청와대 이환균 경제정책 비서관실에서 만든 신도시 200만호 건설목표로 분당, 평촌, 목동 신도시가 생겼다. 그리고 외국인들의 편리하게 살 수 있다는 고급형으로 강동구 올림픽아파트, 송파구에 올림픽 훼밀리 아파트 건설로 인해 집값을 조금은 잡았다.
이후 집값이 IMF때까지 주춤하였으나 다시 학부모의 8학군제 선호로 강남의 주택가격이 계속 상승하여 한채에 4000만원 아파트가격이 4억원으로 상승하였다. 당시 노무현정부에서 강력한 부동산대책과 종부세제 등의 조세정책으로 더많이 상승하기 시작하였다고 볼 수 있다.
그 이후 이명박 정부에서 다량으로 신축할 수 있는 서울지역의 뉴타운 정책과 외고 등의 특목고교제 실시로 부동산가격 상승에 제동을 걸었다. 그 결과 집값은 멈추기 시작하였다.
그러나 박원순 서울시장이 취임하면서 뉴타운제 폐지와 문재인정부의 특목고교제 폐지와 다주택제 제재 등의 부동산정책으로 자고나면 오르는 부동산 시장가격이 형성되어 아파트 가격이 한채에 20억원이하가 없는 강남이 되었다.
이런 부동산시장에서 가격형성은 시장실패보다 정책실패로 볼 수 밖에 없으니 서민들이 살기가 더욱 고민이 높다.
이에 부동산정책에 대하여 다음과 같은 내용에 대하여 전반적인 재분석이 필요할 시기인 것 같다.
첫째, 갭투자 주범인 전세제도 유지여부?
둘째, 국토부의 현 주택보급율 계산방법보다 새로운 지표 창안으로 부동산정책 자료제공이 필요하다.
- 살기싫은 주택보급율 100%보다 살고 싶은 주택 50%가 더 효과적 지표로 계산하는 방법 창안
셌째, 3만불 국민소득에 맞는 주택 보급을 위해 뉴타운제도의 부활 가능 여부 ?
넷째, 특목고교제도의 폐지와 8학군제 부활제도 재검토나 유명고 강북이전책 강구
다섯쨰, 폭탄성 조세도입제(양도세및 보유제강화)보다 세제 완화제 및 종부세제 폐지? 검토
여섯째, 역대정부가 목표만 내세우고 지나간 임대주택 2백만호 건설 정책 현정부의 현실화 가능성?
일곱째, 잠실한강변 50층 아파트 다량 재건축 도입으로 부동산 가격시장을 평정할 수 있도록 대안강구
여덟째, 현 소득과 환경에 맞는 주택건축 보급 활성화 대안 마련

-서울 강북에 초호화주택 건축가능 여부?와 주거시설에 편리한 인프라시설 확충
기타 등등에 대하여 정확한 대안과 세밀한 시책이 없으면 다시 부동산가격을 잡을 수 없으니 대안 강구가 필요하다.