해외부동산

4년 전 미래에셋증권이 주도해 홍콩 랜드마크 오피스빌딩 측에 빌려준 2800억원이 대부분 증발할 위기에 놓였다. 보증을 선 홍콩 억만장자가 파산하고, 고금리 상황에서 빌딩 가격이 급락하면서다. 이번 해외 부동산 손실은 빙산의 일각이다. 저금리 시절 한국 증권사들이 앞다퉈 나선 해외 대체투자가 무더기 부실로 돌아오고 있다.

16일 금융투자업계에 따르면 싱가포르투자청(GIC)과 도이체방크는 선순위 대출자의 권리를 행사해 홍콩 골딘파이낸셜글로벌센터 빌딩을 퍼시픽얼라이언스그룹(PAG)에 매각했다. 이들은 매각대금 7억1300만달러를 챙겨 원금 회수에 성공했다. 반면 2019년 6월 중순위(메자닌)로 2억4300만달러(당시 환율 기준 2800억원)를 대출해준 미래에셋 측은 건진 게 없는 것으로 파악된다.

당시 미래에셋은 자체 투자금 300억원을 제외한 2500억원을 셀다운(재매각)해 대출금을 마련했다. 국내 증권사와 보험사, 연기금 등 기관투자가는 물론이고 개인 ‘큰손’들도 우리은행 미래에셋증권 등에서 펀드에 가입했다.

이번에 빌딩 매각이 마무리되면서 미래에셋 계열 멀티에셋자산운용은 18일 집합투자재산평가위원회를 열고 펀드 자산의 80~100%를 상각할 예정이다. 연 5% 수익을 원한 국내 금융회사와 초고액자산가(VVIP)는 90% 안팎의 손실을 볼 것으로 예상된다.

해외 오피스빌딩을 비롯한 대체투자 부실은 올해부터 줄줄이 수면 위로 불거지고 있다. 저금리 시절이던 2017년께부터 집중된 해외 대체투자의 만기가 올해부터 속속 돌아오면서다. 잠재된 손실 규모가 수십조원에 이를 것이란 추정도 나오지만 정확한 수치는 공개되지 않고 있다. 금융당국은 이번주 증권사 해외 대체투자 담당자들을 소집해 피해보상, 충당금 등 대책 마련을 논의할 예정이다.

이미지 크게보기

미래에셋, 대체투자 손실…'5% 금리' 안정적 구조에 인기
한투證·우리은행 VVIP 투자…한은 노조도 기금 20억 넣어

2019년 중반 미래에셋증권이 주선했던 홍콩 골딘파이낸셜글로벌센터 빌딩(사진) 관련 대출 상품은 한국에서 인기가 높았다. 당시 건물주인 홍콩 상장기업 골딘파이낸셜홀딩스는 선순위 8억6700만달러, 중순위(메자닌) 4억3400만달러 등 약 13억달러를 리파이낸싱(차환)했는데, 미래에셋증권은 연 8% 수준의 금리를 받는 조건으로 중순위 대출에 2억4300만달러(당시 환율 기준 약 2800억원)를 댔다.

투자자들은 줄을 섰다. 대출 안정성이 남달랐다. 다른 메자닌 대출 상품과는 달리 건물주인 골딘파이낸셜홀딩스뿐 아니라 최대주주인 판수퉁 회장까지 보증을 선다는 점이 투자자들을 안심시켰다. 그는 포브스 선정 억만장자이자 유명한 부동산 재벌로 개인 자산만 6조원 안팎에 이르는 인물로 알려졌다. 빌딩 자체도 흠잡을 곳이 없었다. 홍콩의 새로운 비즈니스 허브로 주목받은 주룽반도 동부지역인 이스트 카오룽에 있는 이 오피스 빌딩은 지상 27층 규모(연면적 7만4322㎡)로 2016년 준공된 빌딩이었다.

홍콩 갑부 파산에 고금리 직격탄

이 대출 상품은 만기가 10개월 수준으로 짧은 데다 연 5% 수준의 수익을 추구했다. 최소 가입금액 10억원 이상인 초고액자산가(VVIP) 자금이 몰렸다. 우리은행, 미래에셋증권 등에서 1600억원이 넘는 VVIP 자금이 유입된 것으로 파악된다. 한국투자증권 400억원, 유진투자증권 200억원 등 경쟁 증권사도 자기 돈을 태웠다. 한국은행 노동조합도 투쟁기금 20억원을 넣을 정도였다.

미래에셋은 골딘파이낸셜글로벌센터 대출 주선을 해외 대체투자의 시그니처 딜로 홍보했다. 당시 싱가포르투자청(GIC), 도이체방크 등 글로벌 투자자와 어깨를 나란히 하면서 리파이낸싱에 초대된 한국 금융회사는 미래에셋이 유일했다.

하지만 2020년 4월 만기가 1년 연장되더니 예상 밖의 문제가 터지기 시작했다. 판 회장이 무리하게 투자한 중국 톈진 부동산에서 거액의 부실이 발생하면서 유동성 위기가 빚어졌다. 홍콩 최고 갑부 중 한 명이었던 그는 중국 은행 등 채권자에 1억달러를 갚지 못해 법정에서 개인 파산을 선고받았다. 그가 지배하던 골딘파이낸셜홀딩스도 거래정지 상태로 지급 불능에 빠졌다. 채권단은 골딘파이낸셜글로벌센터 매각에 나섰지만 수차례 잔금 지급이 이뤄지지 않으면서 소송전으로 비화했다. 결국 선순위 대출자가 권리를 행사하면서 중순위 대출자인 미래에셋 등이 손실을 대부분 떠안아야 하는 상황이 발생했다. 우리은행은 관련 펀드를 이미 90% 안팎 상각, 피해 보상 절차를 진행할 예정이다. 관련 펀드 240억원을 조성한 미래에셋 계열사 멀티에셋자산운용도 18일 펀드자산을 90% 안팎 상각하기로 했다. 미래에셋 관계자는 “고금리 직격탄을 맞았지만 아직 최종 손실이 확정된 것은 아니다”며 “빌딩 대주주였던 골딘파이낸셜홀딩스 자산 매각을 통해 펀드 손실을 최소화할 수 있도록 최선을 다하고 있다”고 말했다.

메자닌 집중 투자했다가 뒤늦게 비상

이번 미래에셋의 골딘파이낸셜글로벌센터 대출 손실 건은 메자닌 투자의 위험성을 고스란히 보여준다는 지적이다. 고금리 상황에서 빌딩 가격이 떨어지면서 선순위가 아닌 메자닌 대출자는 전혀 보호받지 못했기 때문이다. 한국 증권사들은 조금 더 높은 금리를 추구하기 위해 메자닌 대출을 집중적으로 늘려왔다.

메자닌 대출 상품은 요구 수익률이 높은 공제회, 보험사들을 공략하기 쉬웠다. 문제는 오피스, 쇼핑몰, 호텔, 인프라 등 대체투자 자산에 메자닌 대출로 들어가면서 계약 구조를 면밀하게 살피지 않았다는 점이다. 메자닌 대출은 대부분 실제 부동산 소유 주체와 직접적인 대차 계약을 맺지 않아 기한이익상실(EOD)이 발생하면 투자자의 권리를 제대로 행사하기 어렵다. EOD 이후 선순위가 모든 권리를 갖고 중·후순위는 전액 손실을 보는 사례가 허다하다.

롯데손해보험과 메리츠증권의 ‘미국 텍사스주 프론테라 가스복합화력발전소’ 공방이 대표적이다. 롯데손보는 메리츠증권 측이 조성한 메자닌 펀드에 투자했으나 선순위 대출에 대한 EOD에 따라 전량 손실을 보면서 소송에 나섰다. 한 대체투자 운용사 관계자는 “글로벌 대체투자시장에서 메자닌은 국내와 계약 구조가 달라 불리한 경우가 많은데 저금리 상황에서 한국 증권사들이 금리만 보고 앞다퉈 투자했다가 곤란한 상황에 빠졌다”고 했다.

조진형/류병화/선한결 기자 u2@hankyung.com