해외부동산

    외국 소재 부동산을 취득하고자하는 자는 외국환 거래법에 따라 취득 전에는 신고를, 취득 후에는 사후보고를 하여야 합니다. 

    이하, 외국환거래규정을 중심으로 설명하도록 하겠습니다. [시행 2015.1.1.] [기획재정부고시 제2014-18호, 2014.10.31., 일부개정]

I. 외국 부동산 취득 신고인(제 9-39조 제 2항)

1. 거주자가 주거 이외의 목적(예: 투자목적)으로 외국에 있는 부동산을 취득하는 경우

2. 거주자 본인 또는 거주자의 배우자가 해외에서 2년 이상 체재할 목적(신고당시 2년 이상 해외에서 체재하고 있는 배우자가 체재할 목적을 포함한다)으로 주거용 주택을 취득하는 경우(거주자의 배우자 명의의 취득을 포함한다)

    배우자명의로 취득한 경우 국내에 남아 있는 거주자가 신고인이 되며, 신고인은 신고 이후에도 계속하여 사후관리 책임을 지게 됩니다.

    비거주자인 배우자 또는 자녀는 동 주택에서 실제 거주여부와 관계없이 신고인이 될 수 없습니다. 따라서 비거주자가 신고인이 되어 비거주자 자기명의로 부동산을 취득하는 것은 부동산취득규정에 해당되지 않으므로 한국은행에 ‘대외지급수단매매신고’를 한 후 동자금을 반출하여 취득하여야 합니다.

* 공동명의 취득

    주거목적 취득의 경우에 한하여 신고인과 그 배우자와의 공동명의 취득만 가능합니다. 그 외에는 원칙적으로 공동명의 취득을 허용하지 않고 있습니다. 다만, 계약서에 취득인 별 지분 및 금액이 명확히 구분 표시되어 개별적인 권리행사가 가능한 경우에 한하여 공동취득이 가능하며 이 경우 부동산 취득 보고 시 부동산 보유사실 입증서류에 취득인 별 지분이 명확히 표시되어야 합니다.(당초 신고 시 취득인 별 개별신고사항입니다.)

3. (거주자가) 외국에 있는 부동산을 임차하는 경우(임차보증금이 있는 경우로 한한다).   

    위와 달리, 해외체재자 및 해외유학생이 본인 거주 목적으로 외국에 있는 부동산을 임차하는 경우에는 신고를 요하지 않습니다.(동조 제 1항 제 9호)

II. 취득신고 시 제출서류

취득신고는 지정거래외국환은행을 통해 하게 됩니다. 직접 한국은행이나 재정경제부 등에 하지 않습니다.

1) 기본제출서류

① 지정거래외국환은행지정(변경)신청서(은행에 비치)

일반적으로 거래은행 지정은 물건 단위별로 하게됩니다. 가령 콘도미니엄 2채를 구입한다고 치면 1채에 대해서는 외환은행을 다른 1채는 메트로은행을 거래은행으로 지정할 수 있습니다. 동일한 물건에 대해 중간에 거래은행을 변경하는 것도 법적으로는 가능하지만 실무적으로 시중은행에서 받아주기를 꺼려합니다.     

② 해외부동산취득 신고(수리)서(은행에 비치)

③ 신고인의 실명확인증표 사본

④ 부동산매매계약서(또는 매매조건이 명시된 가계약서), 또는 분양계약서 등 분양 계약을 입증할 수 있는 서류(투자목적 분양부동산의 경우에만 적용)

필리핀 부동산 사전분양의 경우에는 선금(downpayment)를 지불하고 한참 후 매매계약서(Contract To Sell)를 받게됩니다. 따라서 아래에서 설명할 내신고 또는 사후신고를 이용하여 먼저 계약금, 선금 등을 송금하시기 바랍니다.

⑤ 매도인의 실제 확인 서류(매매계약서 상에 매도인이 표시되어 있는 경우 생략)

⑥ 부동산 감정평가서(현지의 금융기관 또는 감정기관의 평가서, 부득이한 경우 현지 부동산중개업소 또는 부동산 가격정보사이트의 자료도 인정함), 또는 분양가격을 확인할 수 있는 서류(투자목적 분양부동산의 경우에만 적용)

필리핀의 경우 OLX.com과 같은 부동산거래 웹사이트에서 확인할 수 있습니다.

⑦ 납세증명서(관할세무서장 발행)

조세체납자는 해외부동산 취득이 불허됩니다(제 9-38조 제 1호의 나)

⑧ 신고수리 신청일로부터 과거 3영업일 이내 발급된 주민등록등본

2) 추가제출서류

① 거주예정자의 실명확인증표 사본(주거용주택의 경우로서 신고인이 거주예정자가 아닌 경우)

② 2년 이상 체재 목적임을 입증할 수 있는 서류(해외장기체류비자 등) 다만, 부득이하게 입증서류를 제출하지 못 할 경우 서약서 1부: 주거용 주택 취득에 한함

③ 부동산담보대출(모기지론) 관련서류(취득자금의 일부를 현지 금융기관으로부터 모기지론을 받아 충당하는 경우

④ 해외에서 인정된 거래에 따른 자금으로 취득하고자 하는 경우 관련 증빙서류

⑤ 부동산 매매계약서(취득한 부동산을 처분하여 새로운 부동산을 취득하는 경우로서 ‘처분하는 부동산’의 매매계약서를 말함)

⑥ 배우자의 납세증명서(주거용인 경우에 한해 배우자명의 또는 부부공동명의 취득 시)

취득 신고시 매매계약서(가계약서 포함)를 제출할 수 없는 불가피한 사유가 있는 경우에 한하여 내신고(예비신고)할 수 있습니다. 내신고 대상이 되는 경우 지급한도금액은 매매대금의 10% 또는 미화 10만불 중 작은 금액입니다. 일시불 지급만 허용되며 분할지급은 허용하지 않습니다.

내신고 시 매매계약서만을 제외하고, 내신고수리서, 감정평가서, 납세증명서 등 기본제출서류일체와 추가제출서류인 현지모기지론 관련서류 등을 제출하여야 하며, 내신고시  제출한 서류는 본신고 시 제출생략하며 본 신고수리 후에는 내신고서를 회수하게 됩니다.

내신고를 한 신고자는 내신고일로부터 3개월 이내에 본신고를 해야하며 불이행시 지급된 자금을 국내로 회수하여야 합니다.

해외부동산을 취득하고자 하는 자가 신고절차를 이행하기 전에 미화 1만불 범위 내에서 취득자금을 증빙서류 미제출 송금 절차에 따라 지급하였거나 휴대하여 직접 지급한 경우 계약성립일로부터 1년 이내에 사후 신고절차를 이행할 수 있습니다.

 

III. 해외부동산 취득 후 사후관리(제 9-40조)

① 부동산취득보고서: 부동산 취득대금 송금후  3월 이내

취득보고를 위해서는 원칙적으로 부동산등기부등본을 지정은행에 제출하여야 할 것입니다. 하지만 필리핀의 경우 잔금지급 후 등기부가 발급되기까지 2.5~6개월이 소요되므로 일단 매도증서(Deed of Absolute Sale)을 제출하고 추후 등기부가 나오는 대로 제출하시기 바랍니다.

이 규정을 살펴보면 "취득대금 송금후 3월 이내"라고 했는데, 할부대금방식의 경우 여러차례 걸쳐 송금을 하게되는데 이 중 어떤 송금을 "취득대금 송금"으로 볼 것인가가 문제됩니다다. 이에 대해 재정경제부는 마지막 송금을 "취득대금 송금"으로 본다는 입장입니다. 이에 대해서는 다른 글에서 보다 자세하게 설명하기로 하겠습니다.

② 해외부동산처분(변경)보고서: 부동산 처분(변경) 후 3월 이내. 다만, 3월 이내에 처분대금을 수령하는 경우에는 수령하는 시점 

③ 수시보고서 : 한국은행총재 또는 지정거래외국환은행의 장이 취득부동산의 계속 보유여부의 증명 등 사후관리에 필요하다고 인정하여 요구하는 경우