해외부동산

자료: ULI의 “Emerging Trends in Real Estate® Asia Pacific 2017”
 

2017년 도시 부동산 전망

-   2017년에는 부동산 투자에 있어 수익률을 중시(2017년 인도의 방갈로와 뭄바이, 마닐라, 호치민시티 등 선두권)되고 있다. 보다 높은 위험을 감수하는 전략으로 명확히 전환 추세. 그러면서 게이트웨이 도시에 있는 핵심 자산에 대한 수요는 여전히 강하게 존재.

2016년 부동산 투자전망은 주로 안전한 접근방법을 중시(2016년 일본과 호주 도시들이 선두권).

-   그러나 투자자들은 적정가격에 투자할 만한 자산을 찾는데 어려움을 느끼고 있다. 동시에 아시아 지역의 투자 수익률이 줄어들면서, 더 높은 수익성이 나오는 투자에 대한 증명을 더욱 강하게 필요. 이머징 마켓을 투자의 목적지로 할 경우 수익성을 가장 중시.

-   이머징 시장은 투자펀드가 투자 목적지로 투자할만한 적정 규모의 자산이 부족한 것이 현실. 그러기에 이머징 시장은 거대한 대규모 투자자들이 위험을 감수하면서 기회를 이용하기 위해 동원하는 연계성/경험 등을 전개하기에는 부족한 시장 이다.

-   2017년 부동산 투자전망을 보면, 보다 성숙된 아시아 시장에서는 투자 전개하기가 현재 어렵다. 그러나 다른 7개의 아시아 이머징 시장에서는 경제상황이 급속도로 개선되어 일부 도시들은 최근 몇 년 사이에 바닥권에서 부상하였다.

-   그 중에 2개의 인도 도시 방갈로와 뭄바이가 뚜렷이 떠오르고 있다. 그 근거로 인도 부동산 민간 초기자본 투자분야의 최근 성장을 들 수 있다. 약 55%가 증가하면서 2015년에 미화 39.6억 달러까지 늘어났다.

-   인도 뒤를 이어 필리핀과 베트남이 투자목적지로 부상하였고, 다시 그 뒤로 외국이 투자가 아직 덜 닿은 선전 자카르타 방콕 등이 떠오르고 있다.

-   주요 게이트웨이 도시의 인기가 하락 중. 예전 연도의 전망에서 선두권을 차지하던 도쿄는 12위로 하락, 시드니도 9위에 그쳤다. 2016년 상위권에 있던 도시들 중에 절반 정도가 2017년 전망에서 중간 이하로 하락한 점이 특징.

-   특히 싱가포르는 급속한 속도로 하락(21위). 오피스 과잉공급, 리테일 판매의 하락, 및 지난 5년 동안 주택가격이 스럼프에 빠져있어 5년 전 선두 1위를 지키던 때와는 완연하게 다른 모습.

과거 도시부동산 투자 전망 순위

-   부동산 공급이 수요에 비해 부족해지면 부동산 투자 전망은 높아진다. 하지만 이내 공급 증가가 시작되는 속성을 갖고 있다. 공급은 약 3~4년간 지속되는 현상을 보인다. (방갈로 2009~2012년, 뭄바이 2008~2011년)

-   부동산 공급이 수요에 비해 더 빠르게 증가하는 경우 약 3~5년이 경과하면 공급초과로 부동산 투자 전망이 어두워진다. (방갈로 2013~2015년, 뭄바이 2012~2014년)

-   적정성을 넘어서면 하위권으로 내려가는 경향이 있다. 그러다가 수요대비 공급이 부족해지면 다시 투자인기가 높아지는 경향이 생긴다.(방갈로 2016~2017년, 뭄바이와 마닐라 2017년)

-   부동산 수요에는 인구증가와 도시경제 성장이 중요하다. 인구와 경제가 성장하면 당연히 부동산 수요가 증가하여 공급이 동시에 증가한다. 하지만 공급은 항상 수요를 앞서가며 과잉 공급되는 경향을 갖고 있다.

-   공급이 수요보다 약간 부족하게 공급되는 상황이 지적으로 유지될 경우 투자순위는 선두권을 유지할 수 있다. 이럴 경우 부동산 가격상승은 불가피 하다.

-   공급과 수요가 적정한 선을 유지하는 경우 부동산투자전망은 중간 순위를 유지한다.

-   공급이 수요를 초과하여 공급된 상황이 지속적으로 유지될 경우 투자전망은 하위권을 맴돈다. 하지만 이러한 상황은 인구 증가가 정체되거나 도시경제가 악화되지 않는 한 수요증가가 3~5년 이내에 공급을 수용하면서 상황은 개선된다. 이러한 불황시기 마지막 시점에 부동산 투자시기가 적기라고 본다.

-   서울은 2008년 금융위기 이후 공급이 부족해지면서 약 3년간 투자전망이 상위권을 유지하다가 이내 공급이 증가하면서 약 4년간 중하위권을 기록. 그러다가 잠시 공급이 줄어들면서 상위권을 2년간(2015~2016년) 유지하다가 이내 공급초과로 하위권으로 전락.

-   도쿄는 2007~2010년 약 4년간 상위권을 유지하다가 2011~2013년 약 3년간 중위권을 기록. 그 이후 아베노믹스 효과 경제가 나아지면서 수요가 부족해지자 투자전망이 1위를 3년간 기록. 그러나 과잉공급의 영향으로 2017년은 다시 중위권으로 환원.

-   시드니는 2007~2009년 중하위권을 유지하다가 2010년부터 중국인 투자가 본격적으로 시작되면서 수요가 증가하여 2016년까지 상위권을 유지. 그러나 공급초과 현상과 중국경기 위축 현상으로 2017년은 중상위권으로 하락. 시드니는 아시아의 뉴욕이나 런던과 같은 이미지로 대표적인 아시아 게이트웨이 도시 이다.

-   호주 멜번은 2008~2014년 사이에 중위권을 오르내리며 호주의 제2의 도시다운 모습을 보였다. 중국인 투자자들이 시드니에 몰리는 현상의 일부를 넘겨받아 시드니보다는 못하지만 비슷한 양상을 보여 왔다. 그러나 중국인 투자가 위축되는 모습을 보이면서 지나친 공급확대로 2017년에는 하위권으로 전망이 내려가고 있다.

-   호치민 시티는 2008~2012년 사이 투자전망이 중위권을 유지하다가 2013~2015년 사이에 지나친 공급확대로 투자전망 하위권을 기록. 그러나 2017년부터 경제발전으로 인한 부동산 수요 증가로 당분간 투자대상 선두권을 유지할 것으로 전망.

-   상하이는 2007년 이후 인구 성장과 경제 성장으로 선두권을 유지하다가 최근 들어 중국경제 위축으로 2015년부터 6위권 이하로 내려갔다.

서울(기존부동산 투자순위 17위, 신규부동산 개발순위 20위)

-   외국인 투자자들에게 서울의 부동산 인기는 최근 몇 년 동안 급속도로 상승하였다. 그 이유는 핵심 부동산을 공급하는 게이트웨이 역할 때문. 서울의 공실률은 다소 줄어드는 모습을 보이고 외국인 펀드의 투자 문의가 증가.

-   한국의 경우 재벌들의 독점적 지위 등을 감안할 경우 외국인 투자자들에게는 쉬운 곳이 아니다. 그러나 동시에 당연히 비효율적인 면이 존재하고 있기에 외국 펀드매니저들은 이익을 낼 수 있는 기회를 찾고 있다.

-   외국인 투자자 입장에서 한국 내 대형 기관과의 경쟁부담으로 인해 투자할 만한 안정적인 자산은 드물다.

-   그러나 동시에 서울의 부동산 자산은 더 나은 전망을 기대할 만한 리포지셔닝이 필요하다. 한 예로 기업의 리스트럭처링으로 인해 sale-and leaseback 형태로 자산이 시장에 나오고 있다. 이럴 경우 외국인 투자자들은 임대가 잘 될 경우 만족스러운 투자가 될 것 전망. 한편, 자산을 재단장하여 다시 시장에 내놓을 수도 있을 것으로 전망.

-   외국인들이 볼 때, 펀더멘털은 여전히 강하여 임대시장은 성장할 것이라고 생각하고 있고. 서울의 한국 투자자들이 놓치는 기회를 잡을 수 있다고 생각하는 것으로 보인다.

-   신규개발은 외국인 투자자 입장에서 전통적으로 하지 않는 분야이다. 하지만 핵심지역에서의 신규개발하는 전략은 외국인 자본투자자들에게는 잠재적으로 이익이 나는 접근방법. 이유는 서울은 대규모 일괄개발 건물이 상대적으로 부족하기 때문.

-   물류는 외국인 투자자들이 관심을 갖고 있는 또 다른 분야이다. 역사적으로 한국의 대기업 집단이 내부거래에 의한 비즈니스를 선호해 외부 업체와의 비즈니스 교류를 꺼려하고 있는 분야. 그런 차원에서 외국인 투자자들은 그 틈새를 파고 들어가는 기회를 보고 있다.

-   현대적인 물류에 대한 대규모 니즈가 존재하지만, 아직까지 한국에는 대규모 플레이어가 없다. 이런 측면을 외국인 투자자들은 기회로 생각하여 물류시설을 개발하여 대형 현지 기업과 공동으로 활용하는 사업여지를 물색하고 있다.