한국에서 해외부동산투자시 주의 하여야할 사항 에 대하여 해외부동산투자 실용가이드 북에 게재된 내용을 연재로 소개하여 한국국민살리기에 노력하겟습니다.
<해외부동산투자 실용가이드 북에 게재된 내용>
머릿말
머 리 말
우리나라는 국력 신장 및 일인당 국민소득 증대로, 국민들은 자신이 가지고 있는 자본과 아이디어를 가지고 대박의 기회을 찾고자 국내를 벗어나서 해외부동산투자 등에 자산투자에 참여하고자 하는 욕구가 점점 커지고 있습니다. 그러나 해외부동산투자의 정보 부족 물론 국내투자 허가•신고 절차 무지 등으로 그 기회가 매우 제한적인 것이 사실입니다. 국내 관련 투자기관, 펀드운용사, 중개자 또는 투자선도자들은 일반인들을 대상으로 해외부동산 투자 참여를 적극적으로 유도하고 있으나, 철저한 투자 사업성 검토를 하지 않았거나 국내의 관련법규도 지키지 못하여 사업이 부실화되어 투자자에게 막대한 손해를 입히거나 국내외 법령이나 규정에 위반행위 등이 드러나서 선량한 투자자들이 각종 범법자로 내 몰리는 사례까지 빈번하게 발생하고 있습니다. 또한 투자사업 이후에도 사업이 부실화되어 손실을 입고 투자 수익금까지 국내로 환입하지 못하여 사회적으로 커다란 문제로 대두되고 있습니다.
이에 한국국유부동산연구원(KINP)에서는 평생을 공직과 학계에서 해외투자 업무에 종사한 정태식 부동산학박사를 중심으로 해외부동산투자에 대해 상세한 내용을 담은『해외부동산투자 실용 가이드 북』을 만들었습니다. 이는 코로나19로 국내외 경제성장에 최악의 경제위기가 있어 해외부동산 투자 감들이 넘쳐나고 있고, 이로 인해 국제질서에 일대 혼란이 초래돼 국제분쟁이 늘어 날 것으로 예측되는 이 시점에서 해외부동산 투자에 대해 보다 자세한 내용을 알림으로서 더 이상 선량한 국민들이 해외부동산 투자와 관련된 범법자로 내몰리는 현상을 막기 위한 시대적 사명감에서 집필을 시작한 것입니다. 세계 부동산 시장의 움직임을 살펴 볼 때 우리나라도 필연적으로 이에 대한 활발한 연구로 심층적 발전방향을 모색해 나가야 하는 것이 시대적 과업임이 분명한 이 시점에서 KINP연구원이 적극적으로 일익을 감당하여야 할 분야라 판단되었으며, 해외부동산 투자와 관련된 시대적 흐름을 다음과 같이 간략하게 점검을 해 봅니다.
첫째, 종전에 할 수 없었던 해외부동산 투자 급증시대?
한국은 국제수지의 균형‧통화가치의 안정과 외화자금의 효율적인 운용을 목적으로 1961년 12월31일 외국환관리법을 제정하였으며, 당시에는 해외부동산 직접투자에 대하여는 비교적 엄격한 규제 일변도의 정책이 시행되었습니다. 당시 정부는 기업의 해외부동산 투자에 대해 수십 차례에 걸쳐 외국환관리법의 개정을 통하여 투자 억제 정책을 유지하여 왔습니다. 1970년대 들어서 외환 사정이 원활하지 않은 어려움을 방어하기 위해 해외부동산 투자를 금지업종으로 규제하면서 꼭 필요한 일부 해외부동산 투자만을 제한적으로 허가하였던 것입니다.
<사 례>
◯ 남태평양의 사모아 군도의 선원 회관용 어업기지
◯ KAL 승무원 숙소(1972년1월 알라스카 앵커리지와 투숙용 기숙사)
◯ 정석기업의 하와이 와이키키호텔(1973년 12월, 미화 5천불)
◯ 무역관 및 YMCA 회관용의 부동산투자
위와 같은 제한적 투자규제가 계속되다가 김영삼 정부시절 OECD가입(1996년)을 추진하면서 외환거래를 대폭적인 완화 및 자본 자유화 조치를 시행하였습니다. 정부의 이러한 조치는 획기적인 것으로 해외부동산 직접투자가 과거보다 수월하게 이루어 질 수 있게 기본적 틀을 만든 것으로 평가됩니다.
2019년 7월6일 조선일보에 의하면 외환정책 및 경제규모의 확대에 따라 기업의 해외부동산 직접투자는 세계 금융위기 시절인 2008년부터 크게 늘어나 2016년 20조원에서 2017년과 2018년에 각 1조원 상당의 투자 증가로 약 21조원 상당의 투자가 이루어졌습니다. 이와 같은 급격한 증대 원인은, 해외부동산 투자가 전통적인 투자수단(주식, 채권 투자 등)보다 높은 투자수익을 내는 대체투자수단(Alternative Investment)으로 간주되어 움직이는 시대적 특성을 나타낸 것으로 파악됩니다.
특히 2008년 글로벌 경기침체에 따른 세계 경제는 저성장, 저금리, 저소득의 기조 속에서, 국내 연기금, 증권, 보험, 자산운용사들은 전통적인 주식, 채권 투자 방식만으로는 안정적인 수익을 내지 못하는 상황에 직면하게 되었습니다. 이에 국내 자산운용사들은 국내에서 해외 투자시장으로 눈을 돌려 부동산, 사모펀드, 인프라, 원자재 등의 실물투자 확대를 통한 자본수익률 제고와 자본운용의 안정화·다변화에 주력하기 시작하며 해외부동산 투자 상품을 매력적으로 보고 투자 비중도 크게 늘려가고 있습니다.
둘째, 내 지갑 큰돈이 나가는데 투자정보수집 등 기본인프라 확보 소홀
한편, 우리나라의 해외부동산 투자는 시장에 대한 체계적인 정보수집, 시장분석, 투자 프로젝트 운영, 관리 경험 등이 축적되지 않는 등 기본 인프라가 취약한 상황에서 급속히 무분별하게 이루어지고 있어 신속한 업그레이드가 필요한 실정입니다. 특히, 투자자가 신뢰할 수 있는 시장정보 수집을 통한 투자결정과 신중하고 세밀한 투자 사업성 검토는 필수 불가결한 요소가 되고 있습니다.
투자정보의 불확실성, 투자지역의 일부 집중화 현상, 당초 예상과는 다른 사업 환경의 진전, 중장기 투자 운영계획 수립, 투자회수 및 사업부진으로 업체 철수상의 제약 등, 단계별로 직면하게 되는 어려움으로 인해 많은 투자사업은 당초의 기대수익을 실현하기 어려운 상황에 직면하기도 하며, 글로벌 경기 또는 투자국의 경기 침체 시 해당 투자자가 입게 되는 직접적 손실이 국민 경제에 파급되는 등 리스크 부담이 상존하고 있습니다. 개별적인 부동산 투자 사업에 있어 수익실현을 목표로 한 사업성검토(Feasibility study)는 투자자가 필수적으로 검토해야 될 몫으로 남기더라도, 투자절차와 정해진 시행 규정을 지키지 못하여 선의의 투자자가 불법적인 부동산 투자 혹은 범법자로 내몰려 입게 될 수 있는 막대한 손실과 이에 따른 국가 경제적 피해가 없었으면 하는 마음입니다.
셋째, 투자액에 비해 외국환거래법 규정을 무시하는 관성(慣性)이 존재
우리나라는 외환개방 정책으로 외국환거래법 및 시행령과 외국환거래 규정 제도를 대폭 완화하였으며, 한편으로는 관련법 위반자에 대한 처벌은 물론 과태료 부과 및 외환거래기관들의 움직임을 현미경으로 관찰하는 외환감시까지 규제를 강화하였는데 일부국민들은 ‘내 평생 모은 큰 투자금’은 무시하고 종전 관행대로 외국환거래를 하고 있는 것으로 파악됩니다. 그리고 업무를 알선하는 자들도 외국환거래법을 잘 알지 못하여 무지로 인한 범법자가 계속 양산되고 있습니다. 이에 법과 제도, 환경과 문화가 다른 체제하에서 움직이기 때문에 외국환거래 및 해외부동산 관련 업무에 종사한 전문가의 상담이나 관련서적의 정독이 반드시 필요한 일이 되고 있습니다. 특히 우리나라의 해외부동산투자의 관련법 및 제도의 이해가 매우 난해하고 복잡하며, 업무처리 및 담당기관도 여러 곳으로 분산되어 일반 민원인들이 알 수가 없습니다. 최근(2019년)에는 ‘외국환거래업무취급지침’을 전국은행연합회에서 담당하게 됨으로 이에 관련 업무에 필요한 가이드북이 필요하게 되었습니다.
필자는 관련업무 기획재정부에서 수십 년간 근무하면서 해외투자 현지출장과 관련 업무로 석⦁박사학위를 취득하여 틈틈이 대학 강단에서 해외부동산 투자에 대한 강의와 관련 저서⦁논문을 다수 집필하였습니다. 그리고 현재는 기획재정부에 사단법인 한국국유부동산연구원에 허가를 득하여 국내⦁외 국유지를 연구하기 위하여 세계가 주시하는 뉴욕시와 맨하탄 부동산시장을 직접 방문(2017년 7~8월)하여 현지 해외부동산 투자자와 현지 중개사들을 접근하여 살펴본바 ‘해외부동산투자 실용 가이드북’ 집필의 필요성을 더욱 절실히 실감하였습니다. 그 이후 관련 자료를 정리하여 우리국민이 쉽게 접근할 수 있도록 한국국유부동산연구원(KINP)내 연구위원(12인)들과 함께 심혈을 기울려 본서를 집필하였습니다. 집필진 여러분께 감사드리며, 아울러 해외부동산 투자에 계획·실행에 관심이 많은 투자자(증권사, 투자자문사, 외환딜러, 의사 등 고액자산가, 개인투자자)와 업무실무자(변호사, 법무사, 행정사, 외국환은행 외환담당자, 관세사, 세무사, 회계사, 공인중개사, 여행가이드)등에게 필수 가이드북이 될 수 있기를 기대합니다.
2020. 06.5
대표저자. 부동산학박사 정 태식 올림
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■ 주저자 : 정태식, E-mail: jyoungts@hanmail.net
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