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국제적 부동산 투자자금, 경제성장 느린 미국과 유럽보다 아시아 관심 (#1107) 

글로벌 부동산 투자자들은 부동산 투자 시 조심스러운 접근을 하라고 계속해서 제안을 던진다. 그러나 많은 자금이 여전히 상업용 부동산에 집중하면서, 감당할 수 있는 위험 범위 내의 양호한 수익이 기대되는 포트폴리오에서 기회를 모색하고 있다.

주된 경제적 우려 사항으로 정치적 불확실성, 무역 전쟁으로 인한 부정적 영향, 및 낮아지는 경제성장 등을 들 수 있다. 그러나 경고와 우려에도 불구하고 투자자들은 여전히 상업용 부동산에 대해 적극적인 견해를 갖고 있다. 투자자들의 이러한 낙관주의는 지난 2007년 말과 2008년 초의 부동산 꼭대기 시점과 비교해서 현재는 그 당시보다 긍정적 요인이 많기 때문이다. 오늘날, 부채는 가장 낮은 수준이고, 그동안 시장에 추가로 늘기만 하던 신규 공급도 낮은 수준으로 내려가고, 신규 개발 공급 파이프라인 제한은 강해지면서 기존 부동산 투자 기회가 늘고 있다.

다른 투자환경 변화에도 투자자들은 관심을 집중하고 있다. 이러한 구조적 전환이 부동산 노후화 미치는 영향, 신기술변화, 기후변화, 사회적 행동 변화, 세대별 선호변화 등 급속한 변화가 투자환경에 영향을 미치고 있다. 이 모든 변화는 자산관리 방식에도 변화의 압력을 가하고 있다.

구조적 전환은 부동산 분야 전체에서 명백하게 나타나고 있다. 오피스 부동산 분야에서는 서비스와 어메니티를 요구하는 수요가 증가하고 있고, 물류시설 분야는 도심 입지로 더 많이 들어서는 구조적 전환이 잇따르고 있다. 고객에게 좀 더 가까이 다가가기 위해, 부동산은 끊임없이 새롭고 첨단적인 데 투자해야 한다. 몇 년 전과 비교하여 자산관리에 더 많은 집중이 요구되고 있다.

자료:https://urbanland.uli.org/capital-markets/global-real-estate-investors-see-abundant-capital-but-ongoing-caution-according-to-uli-research/

https://www.atkearney.com/foreign-direct-investment-confidence-index/2019-full-report

델코지식정보

https://www.delco.co.kr/knowledge/category/%EC%9E%90%EA%B8%88%C2%B7%ED%8A%B8%EB%A0%8C%EB%93%9C

http://www.retailon.kr/on/bbs/board.php?bo_table=r1_02&sca=%EC%9E%90%EA%B8%88%2F%ED%8A%B8%EB%A0%8C%EB%93%9C

1. 미국과 유럽의 성장 저하

미국과 유럽의 부동산 투자는 사이클상 이미 늦었다는 보편적 우려이다. 그러나 각 시장의 사이클은 하나의 단계로 설명할 수 없다. 개별 시장과 개별 부동산 분야별로 각자 매우 다른 활동 무대를 갖고 있다. 예를 들어 미국 오피스 시장은 투자하기에는 이미 늦은 막바지 사이클에 있지만, 호주의 주택시장은 매우 초기 단계이다.

미국 경제는 과거 10년간 회복과 성장이라는 꾸준한 길을 걸어왔다. 최근 미국 고용률을 보면, 경제가 여전히 성장할 것이라는 확신을 다시 가질 수 있다. 그러나 그 성장 속도는 기대보다 느릴 것으로 전망된다. 미국 연방정부위원회(Federal Reserve Board)가 최근 이자율 상승에 마침표를 찍으면서, 유동성 증가에 의한 부동산 신규 공급은 제한될 것으로 보인다. 이는 오히려 자본시장에는 긍정적으로 작용할 수 있다.

관심 대상의 전환으로 생기는 수요가 시장 사이클에서 나타나고 있다. 일반적으로 강력한 펀더멘털이 존재하고 가치가 많은 시장은 성장한다. 그러나 시장흡수에서 나타나는 현상을 보면, 시장별로 과거보다 많이 달라진 미묘한 차이가 발생하고 있다. 어떤 시장에서 강력한 성장을 보이는 부동산 분야가 다른 시장에서는 순 흡수가 거의 없는 현상이 나타나고 있다. 시장별로 특정 부동산 분야별로 공급과 수요가 다르기 때문이다. 이러한 미묘한 차이를 읽어내는 것은 점차 힘들어지고 있다. 그러나 그 차이를 파악하는 것이 지금의 시장 투자에서 핵심이 되고 있다.

유럽의 부동산 시장은 안정된 시장이다. 하지만 유럽도 블랙시트와 국가마다 변화하는 정치적 분위기로 인해 불확실성은 존재한다. 지난 몇 년 동안에도 유럽 부동산 시장에서는 고수익은 거의 없었고 앞으로도 그럴 것으로 보인다. 투자자는 지금보다도 더 낮은 수익을 받아들여야 할 것으로 전망된다. 미국과 같이 유럽도 무엇이 뜨겁게 달궈지고 무엇이 그렇지 않은지를 구분하는 데 초점을 두고 있다. 그 예로 리테일과 물류의 입장이 지금 상호 바뀌고 있다. 산업물류 부동산은 투자 상위로 올라가고 리테일 부동산은 바닥으로 내려가 있다.

2. 지금 아시아가 관심을 받고 있다.

국제적 자본은 미국보다 아시아에 더 많은 자금을 투자하는 경향으로 가고 있다. 이러한 분위기 전환의 이유로는 미국시장이 거의 성숙단계 후반에 접어들어 투자하기에는 늦었다는 분위기, 외국인 자본을 끌어들이던 Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA)의 세금 제도가 과거보다 덜 매력적으로 변화한 점을 들 수 있다.

특히 중국의 경우 경제 고성장 지속이 힘들어진 이후 성장률은 완만해지고 있다. 무역 전쟁과 관련 없이 중국 경제는 수출산업 한 가지에만 의존하던 틀에서 국내 소비와 투자 의존형으로 전환하고 있다. 특히 상하이와 베이징 시장은 지금 유동성이 더 양호해지면서 투자위험이 줄어드는 등 매우 다각화되고 있다.

홍콩은 기록적으로 높은 부동산 가격을 유지하고 있다. 홍콩은 글로벌 도시이기에 부동산 가격이 높다고 내려가지는 않는다. 도쿄는 사이클상 중간지점에 있는 시장으로, 세계에서 매우 매력적인 수익률 스프레드 2.5~3.5%를 내고 있다. 호주는 은행이 신용 압박을 통해 부동산 대출을 줄이려고 하고 있어, 신규 개발에 제한이 가해지고 있다. 그래서 아시아는 일부 지역별로 사이클상 다소 빠르거나 늦거나 하는 현상이 공존한다. 그러나 대부분 아시아 지역은 여전히 흥미로운 기회를 제공하고 있다.

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