해외부동산

미국 2019년 주요 79개 도시 투자전망  

 미국 도시의 2019년 전망에 대한 호평이 많다. ULI와 PWC가 공동으로 조사 발표한 “Emerging Trends in Real Estate 2019 survey” 리포트를 보면, 응답자들은 특히 전통적인 관문도시가 성장 잠재력이 크다고 응답하고 있다. 미국 가 도시들은 현 시점에서 의미 있는 궤도 수정은 불필요해 보이고, 나름 제대로 잘 나아가고 있는 분위기 이다. 경제와 부동산 성장이 2019년에도 이어지면서, 시장방어나 침체시장에서 안전투자처로 이동할 필요가 없어 보인다. 현 사이클에서 리스크를 줄이기 위해 소폭으로 움직이는 것은 바람직하다. 투자전환을 위한 기회의 시장은 아무래도 빠르게 성장하는 도시가 나아 보인다.

자료: Emerging Trends in Real Estate 2019 survey.

델코지식정보 https://www.delco.co.kr/knowledge/category/%EB%8F%84%EC%8B%9C%C2%B7%EC%A7%80%EC%97%AD%C2%B7%EB%B3%B5%ED%95%A9%EA%B0%9C%EB%B0%9C

https://www.delco.co.kr/knowledge/category/%EB%8F%84%EC%8B%9C%C2%B7%EC%A7%80%EC%97%AD%C2%B7%EB%B3%B5%ED%95%A9%EA%B0%9C%EB%B0%9C 

2019 미국 도시 투자전망 순위 개괄적 정리

조사 대상 응답자들이 선정한 상위 20개 도시에 18시간 시장(잘 나가는 대도시의 교외도시를 말함)들이 많이 포진되어 있다.

● Dallas/Fort Worth

2019년 조사에서 1위를 차지. 기관 투자자들은 이 도시를 관심 있는 시장으로 보면서 강력한 미래 성장을 위한 잠재력과 게이트웨이 시장으로서의 유동성이 많다고 평가

● Brooklyn

여전히 게이트웨이 도시와 인접한 시장에 관심을 쏟고 있다. 이 도시가 2위로 부각한 배경에는 도시산업 역할이 크다.

● Florida

플로리다는 2019년 전망에서 전반적으로 밝아 보인다.

Orlando는 5위 안에 들었다.

Tampa Bay/St. Petersburg는 10위권에 입성.

Miami와 Fort Lauderdale은 20위 안에 위치.

● Raleigh/Durham과 Nashville

톱 5위 안에 입성.

● Texas

20위권 도시 안에 3개 도시가 입성. Austin, San Antonio, Dallas/Fort Worth 등이 포함.

● Boston

보스턴은 10위안에 잔류하면서, 2019년 조사에서 최고의 게이트웨이 도시로 랭크되었다.

Los Angeles

지난해 보다 미끄러져 내렸지만 여전히 20위권 안에 위치해 있다.

Washington, D.C.

게이트웨이 도시 중에 가장 큰 이동으로 20위권 도시 안으로 다시 입성 하였다. 이 도시는 회복하는 초기단계 몇 년 동안은 항상 톱 시장 리스트에 정기적으로 등장한다. 그러나 공급 과잉 우려로 인해 최근 몇 년 동안 관심이 식었다.

미국 도시부동산의 변동성 영향 증가로 인한 3가지 시사점

① 투자자들은 부동산 시장 전망 평가에서 좀 더 많은 변동성 요인을 사용할 필요가 있다. 부동산에 대한 투명성 증가로 인해, 시장은 매년 시장분석을 위한 전례 없이 정보의 양이 많아지고 있다. 예를 들어, 시애틀은 2018년 전망에서는 1위 이었지만, 2019년 전망에서는 16위로 하락하였다. 시애틀은 여전히 투자하기에 매력적인 도시이지만, 언론 상에 잠재적인 추가 공급에 대한 보도가 많이 나오면서(투명성이 높아지면서) 투자자 의사결정에 영향을 미치고 있다.

② 또 다른 변동성 요인으로는 부동산에 할당되는 자금의 양이다. 전국적 지역적 투자자들은 투자기회를 엿보고 있다. 그러나 한편으로는 시장에 대한 폭넓은 선택에서 자산실사(due diligence)도 해야 한다. 2018년 세법에서 부동산 조항은 현지 투자자들의 활동을 장려하는 것으로 조사결과가 나오고 있다.

③ 마지막으로 시장 순위를 보면, 리스트에서 거론된 모든 시장에서 양호한 결과를 볼 수 있다. 응답자들은 조사대상인 79개 시장 중에서 68개 시장에 대해 부동산 투자와 개발 전망 의견을 양호(good) 이상 이라는 의견을 내놓고 있다. 나머지 시장도 비교적 양호(fair-to-good)라고 생각하고 있다. 결국 모든 79개 도시 전부의 시장전망이 괜찮다는 의미 이다. 투명성이 증가한 현재의 사이클 길이로 봐서는, 더 크고 더 다양한 투자 풀도 가능해보인다. 투자자들은 시장을 평가하여 최선으로 작동하는 시장을 찾아낼 수 있다.

2019 미국 도시 주택 건설 전망 비교

주택 건설 전망이 아주 좋은 도시는 Nashville, Tampa/St. Petersburg, Austin, Charleston, Orlando, Dallas/Fort Worth, Raleigh/Durham, Charlotte, Jacksonville, Denver 등 10개 도시로 나타났다.

조사 대상 79개 도시 중에 약 64개 이상의 도시가 양호(good) 이상의 의견이 나왔고, 나머지 15개 도시 들도 비교적 양호(fair-to-good)라고 응답.

ⓒ Delco Realty Group. Co. Ltd. 2019