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유럽 31개 도시 2019년 투자전망(델코)

관리자

작성일 : 19-01-24 17:09 조회 : 1,195회

유럽 31개 도시 2019년 투자전망 (#1028)

ULI(Urban Land Institute)가 2019년 유럽 도시부동산 전망에 대해 조사한 “Emerging Trends in Real Estateﾮ Europe 2019” 자료를 발표하였다. 이 자료에 의하면, 유럽의 부동산 산업은 규모/유동성/경제성장 등을 감안하여 볼 때, 독일 도시들이 전년에 이어 여전히 2019년 Emerging Trends Europe 상위 10위 도시에 포진해있다. 베를린(2위)은 임대료가 상승하면서 투자자들에게 인기가 있다. 독일 도시로는 프랑크푸르트(5위)와 함부르크(7위)가 그 뒤를 잇고 있다. 비록 영국으로부터 옮겨오는 Brexit 혜택의 규모는 아직 미지수 이지만, Brexit는 프랑크푸르트에 도움이 될 것으로 기대된다. 유럽중앙은행(European Central Bank)이 위치한 프랑크푸르트는 운송과 비교적 낮은 생활비 등에서 런던과 파리보다 매력적이다.

런던은 Brexit 불안에도 불구하고 2017 4분기~2018 3분기 기간 중 부동산 거래규모는 200억 유로로 단연 압도적이다. 그 다음으로 파리가 120억 유로, 베를린과 프랑크푸르트가 80억 유로, 암스테르담과 함부르크가 50억 유로를 기록하고 있다.

유럽의 31개 주요도시의 2019년 투자전망을 정리해본다.

자료: Emerging Trends in Real Estateﾮ Europe 2019

델코지식정보

https://www.delco.co.kr/knowledge/category/%EB%8F%84%EC%8B%9C%C2%B7%EC%A7%80%EC%97%AD%C2%B7%EB%B3%B5%ED%95%A9%EA%B0%9C%EB%B0%9C

2019년 유럽도시 전체적인 전망

2019년 평가에서 유럽 주요 도시의 2/3 정도는 기존 부동산 투자와 신규 개발 두 부문의 전망에서 “일반적인 양호(generally good)” 평가를 받고 있다. 나머지 도시들은 “보통(fair)”의 평가를 받고 있다.

유럽 31개 도시에 대해 이번 조사대상 전문가들의 의견을 종합해보자. “상급의 단계(advanced stage)”, “정점에 가까운(close to the peak)”, “지나친 가격(overpriced)”등으로 의견을 토로하고 있다. 좋은 건강한 시장이지만, 사이클상 얼마나 늦은 단계인지는 단정하기 어렵다. 그렇다고 수정할 시점이 바로 코앞에 있는 것도 아니다. 보다 조심스러운 행보가 필요하다. 대개 이러한 의견들이 대부분이다.

펀드매니저들은 사이클상 다음 단계에 대해 아주 신중하다. 어느 시장, 어떤 타입의 부동산, 어떤 품질의 부동산에 투자할 것인지에 대해 고민을 하고 있다. 주거분야는 모든 대도시(스톡홀름, 스웨덴 고센버그, 코펜하겐 등)에서 임대가 가능한 affordable housing이 엄청나게 부족하다. 특히 스톡홀름에서는 고급주택 시장이 폭락했음에도 불구하고 적절한 가격의 주택은 부족하다.

독일 도시 중에 뮌헨은 6위에서 10위로 떨어졌다. 그러나 바이에른 지역의 수도인 뮌헨은 견실하다. 다른 시장에 비해 수익률은 빡빡하지만(특히 오피스) 수요와 임대료 성장이 뒷받침되고 있다. 적절한 자산을 확보한다면 매력적인 시장이다. 이러한 현상은 독일 시장에서 전체적으로 나타나고 있는 문제이다. 베를린, 함부르크, 프랑크푸르트, 뮌헨은 모두가 위대한 도시이지만, 지금 이 순간만큼은 확실히 지나치게 높은 가격이다.

비엔나가 상위 10위권에 새로이 진입하였다. 생활의 질 수준에서 높은 점수를 받았다. Vienna Central Station 프로젝트는 33만평 도시지역을 창출하면서 그 중심에 신규 철도역이 들어서고 있다. 이곳은 현지 사람들이 거주와 일자리를 원하는 입지이다.

신중하면서도 보다 나은 투자수익률을 위해 유럽의 작은 시장에 관심이 몰리고 있다. 예를 들어, 리스본과 헬싱키(10위권 신규 진입). 핀란드의 수도인 헬싱키는 8위로 뛰어 올랐다. 핀란드 경제가 강하게 성장하면서, 국제적인 투자자들이 시장에 합류하기 시작하였다. 이번 조사 응답자들은 헬싱키를 또 다른 사이클이 늦은 플레이(late-cycle play) 도시로 보고 있다.

헬싱키의 부각은 북유럽 인접국가인 스톡홀름(작년 11위에서 13위로 하락)과 코펜하겐(작년 10위에서 19위로 하락)과 아주 대비된다. 한편, 오슬로는 16위로 중간 위치에 남아있다.

스톡홀름의 부동산 시장은 그동안 강하게 앞을 향해 나아갔었다. 그러나 주거분야는 정점에 이르렀다가 2018년에 고꾸라졌다. 이는 우려를 더욱 부채질하면서, 광범위한 하락세의 계기가 되었다. 동일한 우려가 코펜하겐 주택에도 적용된다. 이곳은 가격이 오르다가 정부당국이 대출조건을 규제하면서 붐은 기세가 가라않았다. 오슬로에서도 주거는 뒷걸음 쳤다.

그러나 이러한 주택시장 하락은 상업용 부동산으로 확산되지 않고 있다. 북유럽 상업용 부동산 시장은 일반적으로 낙관적이다. 물류는 작지만 붐을 타고 있다. 오피스 시장은 공실률이 역대 가장 낮다. 이 현상은 스톡홀름, 고센버그, 코펜하겐, 오슬로 등도 마찬가지 이다. 그래서 이들 도시에서 개발기회는 있다.

더블린, 마드리드, 암스테르담 등도 2019년 전망에서 상위 10권 중에서도 상위를 차지하고 있다. 암스테르담과 더블린은 Brexit로 인해 지원오피스(back-office) 입지로 혜택을 볼 것으로 기대가 된다. 이들 도시들은 유럽의 게이트웨이 파리와 베를린 보다 속도와 매력 면에서 더 나은 가치를 제공하고 있다. 더블린은 전망이 않조았다가 회복한지 이미 몇 년 되었고, 공급 문제도 남아있긴 하지만, 여전히 잠재력을 갖고 있다. 단순히 수익률 때문만이 아니고, 직업별로 부동산 수요가 존재한다는 증거가 많다.

한편 암스테르담은 이미 European Medicines Agency를 유치하였다. 또한 금융거래 회사들의 유입도 계속되고 있다. NatWest Markets, Bloomberg, 외국환거래 대기업 Cboe, 무역거래기금 전문업체인 Jane Street Financial 등이 EU 본부를 이곳에 두고 있다. 암스테르담은 보다 많은 오피스 공간을 필요로 한다. 그리고 주택가격은 허가받은 신규 물량이 부족하여 상승 압력을 받고 있다.

룩셈부르크는 12위로 빌렸지만 Brexit 혜택을 보는 도시이다. 투자자들은 다른 유럽 수도보다 높은 수익률을 좋아한다. 또한, 룩셈부르크 대공국(Grand Duchy)의 안정성과 기업친화적인 정책을 매력으로 들고 있다.

스위스 취리히는 투자전망 6위로, 현지 플레이어들이 시장을 지배하고 있다. 기술력이 주요 추진 주체로, 도시 내 과학대학인 ETH는 세계 10위 안에 드는 명문대학 이다.

브뤼셀은 European Union의 사실상의 수도이지만, 23위에 그치고 있다. 시장의 꾸준함이 인정을 받고 있지만, 도시 교통문제로 좌절을 겪고 있다.

유럽 제 2의 도시 파리

유럽의 2개 주요 게이트웨이 도시인 파리와 런던은 순위가 매우 갈라서고 있다. 파리의 전망은 상승하여 11위를 기록하고 있다. 이를 응답자들은 “마크롱 부양Macron boost)”이라고 부른다. 2017년 들어선 친 비즈니스적인 정부이다. 높은 가격에도 불구하고 투자자들은 프랑스 수도를 선호한다.

유럽 제 1의 도시 런던

런던은 29위로 바닥에서 3번째로 모스코바와 이스탄불 보다 그나마 나은 편이다. 영국의 버밍엄, 맨체스터, 에덴버그 등 또한, 하위권에 위치해있다. Brexit에 대한 계속되는 불확실성으로 영국 경제에 대한 우려가 그치지 않고 있다.

그러나 런던의 낮은 순위는 역설적인 면이 있다. 유럽의 금융 중심지이면서 유동성이 가장 큰 부동산 시장인 런던은 2016년 Brexit 국민투표 이래 Emerging Trends Europe 조사에서 다른 유럽 도시들에 비해 낮은 투자와 개발 전망을 기록하고 있다. 그러나 이 순위는 행동과는 다르다. 유럽 외부(특히 아시아)로부터의 자금은 계속해서 런던으로 흘러들어가고 있다. 시장 지향적인 아시아 투자자들은 대형 자산을 찾고 있고, 낮은 수익률이라도 구매할 기회를 찾고 있다. 그러나 수익률은 유럽대륙의 다른 도시보다 여전히 높다.

유럽 남부도시들에 투자자 열중. 마드리드, 바르셀로나, 밀라노, 로마

투자자들은 남부 유럽 도시들에 열중이다. 마드리드는 전망순위 4위로, 강한 임대료 성장이 예상되어 많은 국제적인 부동산 쇼핑객들 리스트에 올라가 있다.

바르셀로나는 2019년 전망이 무겁다. 11위에서 27위로 떨어졌다. 스페인 정부와의 불편한 관계인 Catalan 지역의 정치적 혼란이 도깨비가 되고 있다. 그러나 다른 것들은 아주 안정적이다.

남부 유럽의 중심지 밀라노와 로마는 순위에서 더 아래에 위치해 있다. 정치가 한 원인이다. 이탈리아 투자의 유일한 문제는 바로 지금 중앙정부 이다. 밀라노는 20위로 미끄러졌지만, 여전히 많은 투자자들이 높게 찾고 있는 도시이다. 현지 리더쉽, 전략적 비전, 교통 인프라 등이 투자자들에게 감명을 주고 있다. 로마는 훨씬 덜 선호되어 바닥(28위)으로 향하고 있다. 로마는 현지 정치적 소용돌이를 겪고 있다.

아테네, 프라하, 바르샤바, 부타페스트

아테네는 이전 3년 동안 쇠약해져서 바닥을 향하였다. 지금은 14위가 되었다. 그리스 경제는 EU의 긴급원조(bail-out) 프로그램을 2018년 졸업한 이후 다시 살아나고 있다. 프라하는 괜찮은 17위를 기록하면서 바르샤바, 부다페스트, 모스코바를 뒤에 두고 있다. 응답자들은 폴란드와 헝가리 두 국가의 정치적 혼란이 부동산 시장에 미치는 영향 여부에 대해 낙관적이다. 바르샤바는 이머징 시장보다 나은 유력자(major)로 인정받고 있다. 백오피스 Brexit 아웃소싱의 일부를 끌어들이고 있다. 한편, 부다페스트는 오피스 공실이 낮고, 수익률을 압박할 수 있는 자산 경쟁이 이제 시작되고 있다.

모스코바, 이스탄불

모스코바는 전망순위에서 아래쪽에 위치해 있다. 회복 분위기는 단지 현지 플레이어와 투자기회를 찾아다니는 범 유럽 투자자들에 의해서만 이뤄지고 있다. 지정학적 파워가 작용하고 불안정성이 우려로 남아있다. 아직 경제제재와 저유가로 여전히 힘들어하지만, 러시아 경제는 적절한 성장을 3년째 맞이하고 있다. 실업률은 낮고, 공실률이 낮아지고, 임대료도 회복하며, 신규 개발에 대한 관심이 증가하고 있다.

이스탄불 부동산은 정치적 경제적 진통을 명확하게 받고 있다. 이 도시의 다양한 플러스 요인에도 불구하고 터키의 거시적 정치적 위험과 통화가치 하락은 외부 투자자들을 주저하게 만들고 있다. 현지에서 조차도 몇 년간은 어려울 것으로 전망하고 있다. 이 기간 중에 터키의 가장 큰 투자기회는 부실자산(distressed assets)이 될 가능성이 높다.