해외부동산

바다수위 상승(Sea Levels Rise)으로 해안가 부동산 투자 위험이 증가  (#998) 

미국의 국제관문 시장(Gateway Markets) 이면서 글로벌 대도시 중의 하나인 뉴욕시와 샌프란시스코 베이는 부동산 투자 규모에서나 기관투자 보유자산에서 가장 큰 몫을 차지하고 있다. 이들 도시는 파이낸스, 법, 컨설팅, 미디어, 및 디자인 같은 서비스 산업의 중심이라는 특징을 갖고 있다. 또한, 주요 수송거점으로 전 세계로 연결되는 허브 공항을 보유하고 있다. 거의 모두가 해안가 도시로 비즈니스 지역이 바다 수위와 비슷하다. 이는 우연이 아니다. 대부분의 경우 국제관문 시장이라는 경제적 지위는 역사적으로 바다를 바탕으로 한 무역, 정보, 및 이동이 있었기에 가능하였다. 사실상, 이 시대는 주요 항구를 보유해야만 많은 국제관문 시장을 지배할 수 있다.

그러나 이들 해안가 도시의 부동산 시장이 가진 영광과 투자자의 호감은 바다수위 상승과 다른 기후변화 영향으로 심각한 위험에 직면해 있다. 기후변화는 극도의 계절적 큰 조류와 폭풍 같은 것들로 발생빈도가 많아지고 강도도 세지고 있다. 국제관문 시장에 많은 자산을 할당하여 투자하고 있는 기관투자자들은 자신들의 포트폴리오가 기후변화에 심각하게 노출되어 있다는 사실에 당혹감을 느끼고 있다. 투자자들은 국제관문 시장이라는 양호한 관점과는 별도로 바다수위 상승이라는 도전사항을 중요한 투자변수로 고민하고 있다.

자료: https://urbanland.uli.org/sustainability/rising-sea-levels-pose-risk-to-institutional-real-estate-investment/

https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S1570644314000914

http://www.ekn.kr/news/article.html?no=387618

http://www.newspim.com/news/view/20180822000009

https://news.joins.com/article/22995314

http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2018/08/29/2018082903950.html

델코지식정보

http://www.retailon.kr/on/bbs/board.php?bo_table=r1_02&sca=%EC%9E%90%EA%B8%88%2F%ED%8A%B8%EB%A0%8C%EB%93%9C

http://www.delco.co.kr/knowledge/category/%EC%9E%90%EA%B8%88%C2%B7%ED%8A%B8%EB%A0%8C%EB%93%9C

1. 2018년 전 세계 해수면이 연간 평균 4 ㎜ 가까이 상승 중

2018년 여름은 우리나라를 비롯한 전 세계 곳곳에 전례 없는 폭염이 발생하였다. 북극 ‘최후의 빙하’가 녹고 있다. 방재의 최고 선진국이라 자부하는 일본도 강력한 태풍 앞에 속수무책이었다. 기후재앙이 현실로 다가오고 있다.

2018년 7월 그린란드 본섬 최북단 해안의 바다 얼음(북극에서 가장 오래되고, 가장 두꺼워 ‘마지막 보루’로 여겨졌던 얼음)이 녹아내렸다. 2018년 2월부터 평상시보다 20도 이상 높은 영상 기온이 나타나기 시작했고, 2018년 7월초에는 영상 17도까지 치솟은 결과다.

지구온난화로 얼음이 녹아내리고 있다. 세계기상기구(WMO)는 지난해 1월 북극 바다 얼음 면적이 1338만㎢로 2016년 1월보다 26만㎢가 줄었다고 밝혔다. 위성으로 관측을 시작한 지난 38년 동안 겨울철인 1월 면적으로는 가장 작은 수치. 호주 남극 기후생태계협력연구센터(ACECRC)에 따르면 지난해 2월 여름을 맞은 남극 주변의 바다 얼음 면적은 210만9100㎢로 사상 최저 수준을 기록.

얼음이 녹으면서 전 세계 해수면은 1년에 평균 4㎜ 가까이 상승하고 있다. 그 중 1㎜는 그린란드 빙하가, 0.6㎜는 남극대륙의 얼음이 녹은 탓이다. 그 외 다른 빙하가 녹으면서 0.75㎜를 더 끌어올린다. 수온 상승으로 인한 바닷물의 열팽창도 1.3㎜를 차지한다.

2. 얼마나 위험할까?

기후변화 분석회사인 Four Twenty Seven은 미국 내 기관투자자 부동산 포트폴리오에 미치는 바다상승 위험에 초점을 맞춰 계량적 평가를 해오고 있다. 또한, 기후변화(허리케인, 극도의 폭우, 폭염 스트레스, 및 가뭄)를 평가하고 있다. 바다수위 상승이 미치는 영향은 정례적인 부동산 피해 위험, 보험료 상승, 심각한 폭풍에 의한 피해 노출 증가, 그에 따른 현지 경제와 정부에 대한 충격 등으로 요약할 수 있다. 미국 상위 50개 대도시의 부동산 전체 가치는 Four Twenty Seven 데이터베이스 내에서 위험수준에 따라 NPI로 표시된다.

*NPI: 국가 부동산 투자신탁 위원회 부동산 지수, National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) Property Index의 약자. NPI의 목적은 부동산 수익(property-level returns)을 역사적으로 측정하여 기관투자 자산 등급을 파악하고 대출신뢰성을 증진시키는 것이다.

NPI에 의한 결과를 보면, 바다수위 상승으로 위험성이 높은 지역의 부동산 가치는 대폭 하락한다. NPI 전체 가치의 24% 이상은 메트로 지역이다. 그러나 이들 도시들은 바다수위 상승에 가장 많이 노출되어 있는 상위 10% 도시들에 포함되어 있다. 부동산 가치로는 약 1,300억 달러에 이른다. 그리고 NPI 가치의 67%(약 3,600억 달러)는 메트로 지역에 있다. 그러나 그 주된 도시들은 미국에서 바다수위에 가장 노출된 상위 20%에 들어가 있다.

Four Twenty Seven 데이터베이스에 의하면, NPI 상위 50개 중에 9개 메트로 지역은 해수면 상승에 노출된 상위 10%에 포함되어 있다. 이들 9개 지역 중에 2개 지역은 국제관문 도시 이다. 먼저 San Francisco Bay 지역에서 San Francisco, Oakland, 및 San Rafael 메트로 지역은 모두 상위 10% 위험 지역에 들어가 있다. New York City 지역은 이미 2012년에 허리케인 Sandy로 인해 커다란 범람을 겪었다. Florida도 당연히 명부에 들어가 있다. Miami와 Fort Lauderdale도 마찬가지 이다. 이외에도 Honolulu, Wilmington(Delaware 주), 그리고 내륙이지만 지대가 낮은 Camden(New Jersey 주) 등이 포함되어 있다.

이러한 분석은 바다수위 상승에 대한 개인자산의 노출을 샅샅이 분석하여 평가하자고 하는 것은 아니다. 이 세분화된 접근방법에서는 각 부동산의 해발고도와 범람위험을 감안한 지역 차원(입지) 등을 중시한다. 빌딩 차원에서의 여러 가지 회복 전략 등을 디자인과 운영에 적용하는 지는 고려하지 않는다. 예를 들어 1층 높이, 입구, 및 주요 기계 장비 등을 들어 올리는 것 들은 감안하지 않는다.

앞서 언급한 해안가 주요 메트로 지역들 중에 상업용 부동산 기초의 대부분은 바닷물 높이에 가깝다. 특히 CBD 지역 자산의 경우 위험 정도가 높다. 더구나 바다수위 상승은 특정 부동산에만 적용되는 이벤트성 위험이 아니다. 지역경제 전체적으로 피해를 미친다.

메트로 지역 전체로 공유하는 비용에는 지역적 기후채택 비용이 포함되어 있고, 이들 비용은 세금 인상을 통해 보충할 수 있다. 그러나 추가 보충을 할 경우 해당 지자체 채권 순위는 낮아지면서 차입비용은 높아진다.

3. 투자자들이 할 수 있는 일은?

기후변화 위험에 대비하는 투자전략은 어떻게 해야 하는가? 많은 투자자들은 투자자산의 위험을 보험으로 안전장치를 하고 있다. 그러나 보험정책은 전형적으로 매년 갱신을 요구한다. 그리고 프리미엄은 위험이 도래한다고 예상되면 매년 급속히 상승한다. 더구나 보험은 실질 손실을 보호는 하지만, 부동산의 잠재적인 저평가 하락은 보호하지 못한다.

투자자들이 위험관리에 사용하는 또 다른 수단은 부동산 그 자체에 초점을 맞추는 것이다. 어떤 신규개발은 물리적인 특징들을 융합하여 기후변화 회복력에 초점을 맞춘다. 예를 들어 폭풍 방파제를 건설하여 범람에 대비하거나, 백업 전력을 조합하여 폭풍으로부터 보호를 꾀한다. 그러나 회복력이 강한 부동산을 건설하는 것은 하나의 해결책에 불과하다.

더 중요한 것은 지역 혹은 도시 차원에서 회복력이 강한 인프라를 보유하는 것이다. 하나의 부동산이 폭풍으로부터 준비를 할 수 있지만, 도시의 거리가 물에 잠긴다면 별 효과를 보지 못한다.

보다 전체적인 접근방법은 다양한 기후 위험에 대한 종합적인 노출을 감안하여 포트폴리오 차원에서 기후변화에 역점을 두는 것이다. 이는 하나의 부동산에만 국한된 이벤트성 위험의 문제가 아니다. 기후변화는 하나의 자산에 미치는 물리적인 피해 이상의 결과를 초래한다. 지역 전체적으로 크게 영향을 미쳐, 보험 프리미엄 상승, 세금 증가, 경제활동 위축, 및 투자수요 감소 등을 초래한다. 특정 경계지구 지정(redlining, 담보 융자·보험 인수를 거부당하는 지역으로 가장 위험한 지역은 무조건 피해야 한다)한다고 피해가 복구되는 것은 아니다.

세계적인 도시부동산 연구단체인 ULI는 Four Twenty Seven의 분석과 기타 전문가들과 함께 부동산 투자에 기후위험을 강조하는 공동프로젝트를 추진하고 있다. 이 콜라보레이션은 기후위험이 어떻게 부동산 투자전략의 요인이 되고 있는 지를 찾아내고, 여기서 나온 의사결정 틀을 지속적으로 개선하여 기후관련 위험을 최선으로 관리하는 방법을 찾아내는 것이다.

4. 해안과 강변 저지대 지역의 주택가격 하락

연구에 따르면 지난 1990년 이후 해수면은 8인치 가량 상승. 이 가운데 3인치는 1993년 이후 오른 것. 해수면 상승이 최근으로 오면서 한층 가속화된 셈이다. 과학자들은 2030년까지 해수면이 3~6인치 가량 추가로 상승할 것으로 전망하고 있다.

지구온난화는 주택가격 하락을 초래하고 있다. 콜로라도 대학과 펜실베니아 대학의 공동 조사에 따르면 해변에 인접한 주택이 안전한 지대의 주택에 비해 평균 6.6% 낮은 가격에 매각된 것으로 조사. 또 해수면 상승과 허리케인에 따른 피해가 특히 클 것으로 예상되는 위험 지역의 경우 다른 조건이 같을 때 매매 가격이 14.7% 낮은 것으로 나타났다.

*미국 사우스 캐롤라이나 애슐리 강 지역 사례:

이 지역은 주택은 1년 전까지만 해도 100만 달러의 매가 형성. 일부 주택은 매도호가를 열 한 차례에 걸쳐 깎아내린 뒤 최근에는 철거하는 주택도 발생. 기후변화로 인해 수면이 높아지면서 강가나 해변에 인접한 주택을 기피하는 추세가 확산된 데다 폭우와 허리케인이 닥칠 때마다 주택에 크고 작은 파손을 일으킨 결과. 수리가 끝나기도 전에 허리케인이 다시 발생, 더 큰 손실을 일으키는 악순환이 지속. 투자자들이 안전성을 우선시하면서 해당 지역의 주택 거래가 급감한 한편 가격하락 압박이 거세다.

그동안 해변이나 강가의 주택은 주로 고액 자산가들이 여름휴가를 위해 매입했지만, 지금은 투자자들이 위험 지역의 투자를 꺼리거나 큰 폭의 가격 인하를 요구하고 있다. 플로리다와 뉴저지 등 바다와 인접한 지역도 마찬가지 이다. 마이애미의 해변과 가까운 저지대 주택 가격이 안전한 지역의 상승 폭을 따라가지 못하고 있다.

이 같은 상황은 트럼프 대통령이 석탄 화력발전의 환경오염 규제를 대폭 완화하기로 하면서 더욱 심각해지고 있다. 트럼프 행정부는 2017년부터 오바마 전 대통령이 추진한 청정전력 계획을 폐기하는 절차를 개시했다. 트럼프 대통령은 2016년 대통령 선거 당시부터 석탄 산업을 부활시켜 관련 업계의 고용회복을 주장하고 있다.

5. Climate Gentrification과 Green Gentrification

미국 플로리다주의 마이애미 비치는 미국의 대표적 휴양지이자 부자 동네로 유명하다. 그러나 이 지역은 해수면 상승으로 인한 침수 위험에 처해 있다.

최근에는 젠트리피케이션의 원인을 기후변화에서 찾는 기후 젠트리피케이션 용어가 새로운 사회문제화 되고 있다. 기후변화가 부동산 시세에 영향을 미쳐 원주민이 주거지에서 내쫓기는 일이 벌어지고 있다. 지구온난화로 해수면이 상승하면서 바닷가 주거지의 침수 위험이 높아짐에 따라, 해안가 고급 주택에 살던 부유층이 고지대로 이동해 기존 주민들을 밀어내는 젠트리피케이션이 발생하고 있다.

예를 들어, 플로리다주 남동부 해변 지역인 마이애미-데이드 카운티(Miami-Dade County) 중에서 특히 젠트리피케이션 조짐이 두드러지는 곳은 마이애미 비치(Miami Beach)와 리틀 하이티(Little Haiti)다.

마이애미 비치는 미국의 대표적 휴양지이자 샤키라, 리키 마틴, 제니퍼 로페즈 등 팝 스타들이 사는 '부자 동네'로 유명하다. 전문가들은 2000년대 초반부터 마이애미 비치를 미국 내에서 해수면 상승으로 인한 침수 가능성이 가장 큰 지역으로 지목해왔다. 최근 '참여 과학자의 모임(the Union of Concerned Scientists)'은 2045년까지 마이애미 비치의 1.2만 가구가 해수면 아래로 사라질 수 있다고 경고하고 있다.

반면 아이티 이주민 집단 거주지인 리틀 하이티는 마이애미 비치로부터 약 12㎞ 떨어진 내륙에 있는 데다, 고도가 마이애미 전체 평균보다 1.5~2배가량 높아 상대적으로 침수 위험이 적다. 2017년 3분기 동안에만 리틀 하이티의 평균 월세는 13%가 상승. 현재 리틀 하이티 원주민들은 솟구치는 주택·가게 임대료를 내지 못해 수십 년 일궈온 터전에서 쫓겨나가고 있다.

이탈리아의 베네치아 사례도 해수면 상승으로 침수 위험이 커지면서 주택 보험료, 주택 유지비, 교통비 등 전반적인 생활비 부담이 늘어나 이를 감당할 수 있는 주민만 남고 그렇지 못한 이들은 도시를 떠나고 있다.

덴마크 코펜하겐에서는 해수면 상승에 대비하기 위해 물을 흡수할 수 있는 녹지를 조성하는 과정에서 기후 젠트리피케이션이 발생했다. 녹지 덕분에 생활환경이 개선됐고 이로 인해 해당 지역 부동산 가격이 상승해 젠트리피케이션이 발생한 경우다. 코펜하겐 사례는 지속 가능성을 위한 시설과 인프라 구축에 따른 '그린 젠트리피케이션(Green Gentrification)'인 셈이다.

6. 유엔 정부 간 기후변화위원회(IPCC: Intergovernmental Panel on Climate Change) 활동

지난 2013년 유엔 정부 간 기후변화위원회(IPCC: Intergovernmental Panel on Climate Change)는 2100년경 해수면이 60~98㎝가 상승할 것으로 전망했는데, 최근 2~3m까지도 상승할 것이란 연구 결과도 있다.

해수면이 상승하면 연안 지역 주민들은 큰 피해를 본다. 방글라데시의 경우 해수면과 비슷한 높이에 사는 인구가 1.7억 명이나 되고, 신혼여행지로 인기 있는 몰디브는 국토의 80%가 해발 1m 이하다.

2018년 10월에 인천 송도에서 제48차 ‘기후변화에 관한 정부 간 협의체(IPCC)’ 총회가 열린다. 이번 총회에서 채택될 ‘지구온난화 1.5도 특별보고서’ 발표가 관심사항 이다. 전 세계 각국은 산업혁명 이전보다 1.5 도까지 온도 상승을 제한하려는 파리기후변화협약(2016년 11월 효력발생)에 서명하였다. 2020년까지 각국은 온실가스를 줄여야 한다. 세계자연기금(WWF)이 IPCC 총회 시점에 맞춰 2018년 10월10일 서울 포시즌스호텔에서 ‘기후행동 컨퍼런스: 기후변화 1.5도 목표 달성을 위한 모두의 전략’을 개최한다.

7. 우리나라 바다수위 상승

국립해양조사원에 따르면 우리나라의 바다수위는 지난 40년간 10cm가 상승하였다. 원인들 중에는 지구 온난화의 영향으로 북극과 남극 빙하가 녹고, 파도와 바람에 의한 자연적인 침식, 그리고 해안가 개발 등이 변화의 원인이다. 우리나라 전체적으로 해수면이 2014년에 2.44 mm, 2015년에 2.48mm가 상승하였다.

2015년 기준으로 해수면 상승은 남해안이 연간 2.89mm 정도 가장 많이 상승하고 있다. 동해안은 2.69mm 정도이고, 서해안은 1.31mm 이다. 가장 심각한 지역은 포항으로 5.82mm에 이른다. 서해바다의 흑산도는 0.15 mm에 그쳤다.

같은 기간 전 세계 해수면 상승은 평균 약 2 mm 수준인데 비해 우리나라는 높은 편이다. 2018년 7월 부산발전연구원은 2100년까지 한반도 주변 해수면이 1m 상승, 여의도 면적의 300배에 이르는 지역이 침수되고 125만 명이 타격을 입을 것이란 전망을 내놓기도 했다.

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