해외부동산

미국 뉴욕 맨해튼 10 애비뉴와 서쪽 허드슨 강가 12 애비뉴 일대에 자리잡은 허드슨 야드. 250억달러를 쏟아부어 고층 아파트, 호텔, 오피스 빌딩 등을 짓 는 미국 역사상 최대 규모 개발사업이다.

 2005년 시작해 20년 뒤인 2024년 완공 예정인 허드슨 야드의 기본 용적률은 1000%지만 실제 용적률은 최대 3300%다. 

개발권 이양, 현금 기부 등을 통해 용적률 인센티브를 받았다. 

뉴 욕시는 총 2만3000개의 일자리 창출을 기대하고 있다. 

서울 을지로 3·4가 일대엔 1970년대 지은 5층 전후 노후 건축물이 드넓게 자 리잡고 있다. 

서울 한복판에 있는 알짜 중 알짜 땅이지만 인쇄소 등 소규모 공 장과 조명가게가 자리를 차지하고 있다.

 밤에는 불빛이 드물어 걸어다니기조 차 무서울 정도다. 

서울 도심의 경쟁력을 세계적인 수준으로 끌어올릴 수 있 는 입지지만 과도한 높이 규제에 발목이 잡혀 40년 전과 같은 저차원적 기능 밖에 하지 못하고 있다. 

서울이 마을 가꾸기 수준의 도시재생에 머물고 있는 사이 뉴욕, 일본 도쿄 등 선진국 도시들이 도시재생 사업을 통해 주택·일자리 부족 등 도시 문제를 해 결하고 있다.

 그 결과 서울과 선진국 도시의 경쟁력 격차가 갈수록 커지고 있 다는 지적이 나온다. 2020. 12. 24. 한경PLUS plus.hankyung.com/print.html 2/4 

◆집값 안정에 기여하는 도시재생 2008년 금융위기 이후 뉴욕의 집값은 미국 전역에서 가장 안정된 곳 중 하나 다. 

2014년 이후 미국 전역의 주택가격 상승률은 연간 5% 수준이었으나 뉴 욕권은 3% 내외에서 움직였다.

 도시재생을 통해 주택 공급이 안정적으로 이 뤄진 까닭이다.

 미국 통계국에 따르면 2015년 뉴욕의 주거용 건물 인허가 건 수는 전년 대비 80.1% 늘어 미국 평균(12.4%)의 6배를 웃돌았다.

 반면 영국 런던은 공급 부족이 주택가격 상승으로 이어지고 있다. 

1990년대 후반부터 이민자 유입 등으로 런던의 인구가 가파르게 증가하고 주택가격이 상승했지만 주택 공급은 원활하게 이뤄지지 않았다. 1997년 대비 지난해 집 값 상승률이 366.2%에 달했다

. 글로벌 금융위기 이후(2009년)에만 92.5% 뛰었다. 토지이용 규제가 강력하고 택지 공급이 원활하지 않다는 지 적이다. 

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “런던 주택가격은 1996년부터 상승세를 타기 시작해 금융위기 때 일시 조정을 받았지만 2013년 이후 다시 급등했 다”며 “깐깐한 규제 속에 주택 공급이 차질을 빚어 심각한 사회 문제가 됐 다”고 설명했다. 

서울은 영국 사례에 가깝다. 새집을 공급하기는커녕 뉴타운·재개발구역을 대 거 해제함에 따라 새집이 부족해지고 있다. 

정부가 융단폭격식 규제를 해도 강남 집값이 꺾이지 않는 이유다.

 2020. 12. 24. 한경PLUS plus.hankyung.com/print.html 3/4 

◆새 일자리 창출에도 기여 뉴욕은 주력 산업 변화에 발맞춰 도시재생 사업을 펼치고 있다.

 뉴욕에선 2000년대 초반만 해도 금융 보험 부동산 등 이른바 ‘FIRE산업’이 대형 빌딩의 70%를 차지하는 주요 임차인이었다. 

하지만 2010년대 이후 산업 구조가 바 뀌어 금융보다는 기술 광고 미디어 정보 등 ‘TAMI산업’이 오피스시장 ‘큰손’으 로 떠오르고 있다. 

빌 더블라지오 뉴욕시장은 지난해 인더스트리시티(옛 부시터미널)를 영화·패 션 산업단지인 ‘메이드인 뉴욕’으로 바꾸는 사업계획을 발표했다. 

뉴욕시는 이 곳에서 1500개의 영구 일자리와 800여 개의 건설 일자리가 창출될 것으로 예상했다.

 뉴욕시의회는 지난해 8월 뉴욕 최대 비즈니스지구인 ‘맨해튼 미드타운 이스 트’ 지역의 조닝(용도지역지구제) 변경안을 가결했다. 건물 평균 연령이 75년 일 정도로 노후도가 심해지자 의회가 새 오피스 단지로 탈바꿈하는 것을 지원 하고 나섰다.

 이상영 명지대 교수는 “시장이 원하는 공간을 제때 공급하면 유 동인구가 늘고 일자리도 생겨 지역 경제 활성화에 크게 기여한다”고 설명했 다.

 도쿄에서도 비슷한 변화가 활발하게 이뤄지고 있다. 도쿄에선 2010년 세이 부백화점 긴자점이 문을 닫은 데 이어 2013년 긴자에서 가장 오래된 마쓰자 카백화점도 폐점했다. 복합몰과 편의점으로 수요가 이동한 탓이다. 

도쿄에서 오피스 주거시설 등 복합단지 개발이 활기를 띠는 이유다. 일본 내각부는 2002~2011년 10년간 도시재생긴급정비지역 지원으로 8조4000억엔의 직 접 효과와 10조2000억엔의 파급 효과를 거뒀다고 분석했다. 최원철 한양대 특임교수는 “2012년 이후 서울 도심에서 신규 오피스 개발이 사실상 중단되면서 가장 효율적으로 사용해야 할 땅들이 방치되고 있다”고 지적하다