해외부동산

◆ 늙어가는 도시 서울 ① ◆ 

미국 뉴욕 도심 센트럴파크 남단에서 바라본 미드타운 맨해튼 전경. 작은 대지 면적에 기다랗게 위로 뻗은 `슬렌더` 초고층 빌딩이 속속 들어서고 있다. [뉴욕 = 장용승 특파원]

`세계의 수도`로 불리는 뉴욕은 엠파이어스테이트빌딩, 크라이슬러빌딩, 원월드트레이드센터 등 마천루의 상징이다. 

그렇다고 뉴욕의 스카이라인이 고정돼 있는 것은 아니다. 새로운 초고층, 그것도 오피스타워뿐만 아니라 주거용 고급 아파트들이 속속 들어서고 있다. 그래서 뉴욕 스카이라인은 `항상 변화 중`이라는 말이 나온다.뉴욕 맨해튼이라고 해서 규제가 없는 것은 아니다. 부동산의 용도를 규제하는 `조닝(zoning)`이 한국의 `용도지역`과 같은 규제를 하고 있다. 건물의 용도, 용적률, 건폐율, 건물의 높이 등을 규정한다. 이미 이런 규제에 더해 뉴욕 맨해튼에는 초고층 건물들이 빼곡히 들어서 개발할 땅이 부족하지만 다양한 유인책으로 투자 기회를 제공하고 있다. 

가장 대표적인 것이 땅이나 건물 위의 하늘을 개발할 수 있는 권리인 공중권(Air Right)이다. 예를 들어 10층 높이가 한도인 지역에서 20층짜리 빌딩을 지으려는 건물주는 인근 저층 건물의 공중권을 사들이면 된다. 

이러한 공중권 거래를 활용하면서 최근 들어 나타나고 있는 두드러진 특징은 `슬렌더(slender)` 초고층 빌딩이다. 

CNN은 "슬렌더 스카이스크레이퍼가 뉴욕의 스카이라인을 바꾸고 있다"고 보도했다. 슬렌더란 `날씬한` `호리호리한`이라는 뜻이다. 한마디로 작은 대지 면적에 마치 젓가락처럼 기다랗게 위로 뻗은 초고층 빌딩들이 맨해튼에 속속 들어서고 있다. 뉴욕시 `스카이스크레이퍼 박물관` 창업자 캐럴 윌리스는 "작은 땅이라도 공중권을 사면 고층 빌딩을 세울 수 있기 때문에 디벨로퍼들이 이를 활용한 투자에 나서면서 슬렌더 빌딩이 2007년부터 점차 들어서기 시작했다"고 진단했다. 아울러 건축 기술이 발전한 것도 이러한 슬렌더 초고층 빌딩을 가능케 한 주요 요인으로 분석된다. 미드타운 맨해튼에 들어서는 높이 435m짜리 `111 웨스트 57`은 대지면적 대 높이 비율이 1대24로 전 세계에서 가장 `슬렌더`한 빌딩이 될 것이라고 CNN은 보도했다. 

이 같은 공중권 거래는 디벨로퍼들에게만 유용한 수단이 아니다. 뉴욕시는 이를 통해 공공주택 보수 등을 위한 재원을 마련하고 있다. 뉴욕시는 지난해 12월 노후된 공공주택 보수를 위해 보유하고 있는 공중권 10억달러를 매각한다고 발표했다. 

빌 더블라지오 뉴욕시장은 "시영아파트 보수 등을 위해 현재 사용하지 않고 있는 공중권을 개발업자들에게 판매하기로 결정했다"며 "새로운 재원 마련으로 시영아파트를 개선할 것"이라고 말했다. 부동산 개발을 위해 뉴욕시는 상당한 세금 등 각종 혜택을 제공하고 있다. 

뉴욕타임스는 새로운 뉴욕의 랜드마크로 주목되는 허드슨야드 개발에 총 60억달러의 인센티브가 제공됐다고 보도했다. 

[뉴욕 = 장용승 특파원]