연구 공지사항

국가 전체 토지에 대하여  국유부동산(국유지)제를 취하고 있는 캄보디아, 베트남, 라오스, 미얀마, 구쏘련연방국에 해외부동산 투자시 주의요

해외부동산투자가 급증하고 있는 시점에서 무분별한 투자열풍은 우리 사회에 유행하고 있는 큰문제로 부각되고 있다. 비전문가가 해외부동산투자 전문가 행세를 하고 무분별하게 ‘해외부동산 투자는 황금 알을 낳는 거위’라고 과장하여 속이고 투자자들을 내몰아 가고 있다. 해외부동산 투자를 하려면 무엇보다도 심도 있는 투자업종 및 국별 투자환경 분석으로 신중한 투자를 하여야 함에도 불구하고 국내 일간지 등에서는 박사학위만 가지면 전문가라고 행세하고 우매한 개인(국민, 현지법인 예외)의 돈을 잃게 하는 곳으로 유인을 하고 있다. 과거에 사회주의 국가이나 최근 슬로건만 민주주의 체재전환국[중국, 베트남***, 캄보디아, 라오스, 러시아 및 구(舊) 소련국가 등]까지 새롭게 부상하는 투자유망시장이라고 현혹 시키며 직접투자하게 하거나 간접금융상품을 만들어 투자하게 유혹하여 수많은 투자실패에 집밖으로 내몰리게 하여 가산탕진은 물론 가정파산까지 되는 분들이 많은 것 같다. 그러나 이런 잘못된 행동에 대하여 정부 등 기관에서 사전 통제할 제도적 장치도 없는 상황에서 이에 대한 대책 마련이 시급한 것 같다. ‘01년부터 ’19년 까지 지난 20여년 동안에 우리 국민들이 해외부동산 투자로 인하여 해외에서 날린 돈이 필자가 귀에 담은 것만 해도 수백억 원 단위를 넘어 이제는 숫자가 얼마인지 집계도 할 수가 없다. 특히 국내 상류층들이 해외부동산 투자 덧에 걸려 막대한 손해를 입었던 사례는 아직은 무거운 입으로 다물고 있지만 시장이나 주변 가족들로부터 쉽게 접할 수 있는 가슴 절린 이야기가 되고 있는 상태이다.

<표 1>과<표 2>와 같이 부동산 투자여건이 취약한 나라에서 투자자금을 날리고 좀 여건이 나았다는 나라, 캄보디아 프놈펜, 베트남, 미얀마, 라오스 이라고 할 수 있다. 캄보디아 프놈펜은 2003년 한국인 김0학 씨는 한국형 아파트를 프놈펜에 보급하기 위하여 투자여건이 열악한 De Castle 브랜드로 캄보시티 신도시에 한국형 아파트를 건립 분양키로 하고 한국인 투자자를 동원하였다. 그런데 캄보디아국의 토지법 제8조*에 의하면 외국인은 토지를 절대 소유할 수 없도록 명문화 되어 있었으나 그분(김0학)은 캄보디아 영주권(이민형태)을 얻은 상태이기 때문에 투자가 가능하였다. 그런데 국내 개인투자자들은 어떻게 캄보디아 토지를 취득할 수 있는지? 무엇을 어떻게 주의해야 하는지 등 ‘주의보’도 없었던 상태에서 너도나도 프놈펜에서 가까운 곳에 알 토지를 사려고 날을 세웠다. 신축용 대지는 알 토지에 약 25개 트럭차량 이상의 모레로 깊은 물구덩이 수렁을 덮고서 그곳이 장미 빛 대지라 하고, 푸른색 철망 울타리를 치고는 해당지역 토지를 서울시 기준으로 하여 국내 토지가격보다 훨씬 저렴하다고 부동산 알선책을 동원하여 한국인 투자자들을 모아 해당토지에 대한 매매가 성황리 이루어졌다. 이들은 현재 10년이 지난 이 시점에서 성공했을까? 한마디로 모두 망한 투자실패였다. 그 이유는 한국의 투자자가 자신의 국적이 캄보디아인이 아니라는 중요한 사실을 망각한 채 같은 한인 동포의 성공사례만 보고, 무조건적으로 따라 캄보디아에 부동산투자를 하였기 때문이다. 그러면 이때 필수적으로 검토했어야 할 사항들은 무엇이라고 말 할 수 있나? 그 내용을 몇가지 살펴보면 ① 투자국의 투자환경 무시 ② 건축가능여부 미 검토, ③ 국내법에 의한 해외투자신고 여부 미 검토 ④ 부동산투자이후 사후관리 미 검토 등이었다. 우리 국민은 국내에서 부동산투자로 수익을 낼 수 있다는 것을 오랫동안 지켜 보아왔기 때문에 캄보디아에서도 국내투자 하듯이 부동산투자를 하였던 것이다. 현지에서 구입한 토지는 집을 지을 수 있는지? 토지 소유자 명의는 누구 앞으로 구매하여야 하는지? 현지국의 법에 범법자행위로 위법인지 검토도 하지 않은 실수를 범하였다. 그러면 이럴 때 투자자가 검토하여야할 점을 생각하여야 할 것을 적어보자. 첫째로 캄보디아는 환상의 탈을 쓴 사회주의 국가이다. 둘째로 알토지에 주택신축은 국내에서 도봉산 정상에 전원주택을 짓는 것과 똑같이 주변 인프라 시설이 갖춰져 있지 않았다. 셋째로 개인자격으로는 국내에서 해외부동산투자 신고처인 외국환거래은행에 신고가 불가능하다. 이유는 캄보디아국의 토지법에 현지법인이 아니면 외국인(개인)은 토지를 취득할 수 없기 때문이다. 넷째로 편법으로 안전하다는 알선책 말을 따라서 캄보디아 현지인 2~3명의 명의로 토지 소유자를 정하고 현지에서 변호사 공증을 받고 등기절차를 하였다고 하더라도(현 국내 알선업자 들의 투자유인방법) 토지 투자자금의 반출입이 어려웠다. 다섯째로 위 넷째 사례로 투자시 현지인들이 변심하여 국내 투자자를 캄보디아 토지법 위반자로 캄보디아 사법 당국에 고발시 범법자로 체포되어 현지국에서 옥고를 치러야한다. 특히 미얀마, 라오스는 토지가 모두 국유지라 토지취득 알선자가 있을시 주의하여야 한다. 이렇듯 언제 터질지 모르는 지뢰 밭 같은 위험이 산재해 있는 부동산투자를 국내투자자들을 왜하려고 하는지 필자는 알 수가 없다. 캄보디아 국에서 쉽게 토지 투자를 결정하기 전에 보다 자세한 내용을 인지하고 있는 전문가와 상담을 하고, 현지국을 수회나 다녀온 필자 같은 사람과도 상담하면 보다 자세한 투자환경, 투자절차 등에 대한 상세한 정보를 얻어 투자실패를 줄여나갈 수 있는 방법이 될 수 있다는 것을 다시 한번 강조해본다.

<표 1> 캄보디아, 라오스, 베트남, 미얀마 토지법에서 외국인토지소유제한

<표 2> 한국과 베트남의 부동산 권리 내용비교

자료: 김경훈, 건국대 석사논문, 2006.

이상의 국가에서 토지투자를 하여 성공한 사람은 찾아보기 힘들다.

특히 사회주의나 공산주의는 토지는 모두 국유지 형태를 취하고 있는데 이를 나라 토지에 대하여 사용권(이용권)이라고 포장용어를 거래하고 있는데, 만약 사용권이 취득된다고 하여도 기간이 만료나 사용자 사망시 연장이 쉽지 않는다. 특히 투자이후 대물림이나 상속이 어렵다. 그 예로 장00 전 000부장관이 만주(러시아)지역에 대륙 연구소 명의로 농업투자를 위하여 D,000억원을 00은행으로부터 대출받아 러시아 우수리지역에 50년 사용권을 구입 투자하였으나 고인(장00)이 된 현재 사용권에 대하여 토지에 대하여 지금은 사용한 흔적도 없다. 

그동남아인들은 외침을 많이 받은 민족이다.

외적의 침략을 받은 국가를 보면 베트남은 중국으로부터 천년, 불란서 50년 지배를 받아왔으며, 라오스도 베트남과 비슷하게 외침을 받았다. 그리고 영국의 지배를 받은 인도네시아, 말레지아, 싱가포르, 캄보디아, 미얀마, 스리랑카, 인도, 파키스탄, 네팔, 스페인과 미국, 일본의 지배를 받아온 필리핀 일본외침을 받은 한국도 요즘에 “토착왜구”라는 표현을 쓰며 제주도 중국인 부동산투자를 반기지 않고 있다. 태국은 외국의 지배를 받지 않았으나 수시로 외침이 많았다. 이런 역사에서 받은 고통과 역겨움 들이 아직도 그들 나라 민족의 가슴속에 한이 맺힌 사연으로 숨겨져 있으니 투자에 주의를 하여야 한다.