서울경제TV <SEN 특집- 차기 정권이 풀어야 할 부동산 과제>
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SEN TV |
방송 일시: 2012년 10월 29일(화)
담당 피디: 00000
담당 작가: 00000 |
▣ 촬영 일정 및 관계자
촬영 일정 : 10월 25일 (목) 오전 11시 <정태식 박사>
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인터뷰 질문지
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질문1: 현재 부동산 시장의 가장 큰 문제점은 무엇이라고 보십니까?
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현재 부동산시장의 문제점들이 많은데 여섯가지 만 말씀드리겠습니다.
첫째. 부동산의 자산 디플레이션 현상으로 실 수요자들은 내집 마련을 포기하고 부동산 투자자들은 투자 계획을 거의 포기하고 있는 상황입니다.
- 현 우리나라 부동산 시장은 경기침체와 결혼율‧ 출산율감소, 이혼율증가 등을 감안할 때 향후 인구는 2016년부터 생산가능인구가 감소하고 총인구도 2030년부터는 줄어들 것으로 전망하고 있다. 이는 우리나라 경제도 일본과 같은 장기 경기 침체 터널 속에 있다고 예상하여 부동산 투자가들은 투자가치가 더욱 하락 될 것을 예상하여 투자 기피 심리가 팽배 합니다.
둘째. 그동안 정부는 주택공급을 국민의 주거생활안정화를 위해 수요를 보지 않고 물량 공급위주정책을 계속 유지하여 왔습니다.
- 이로 인해 작금에는 주택 미분양 증가와 관련 건설업체 도산, 저축은행 등의 관련 금융기관 이 연쇄적으로 파산되고 있습니다.
셋째. 우리나라의 신 주택보급율이 2011년말 현재 102.3% 으로 이미 선진국수준에 도달하였는데, 정부에서는 아직도 보급률 100%이하 수준의 기존 부동산정책을 추진을 계속 고수하고 있습니다.
※ 주요선진국의 주택보급율을 보면 일본 115.2%('08년), 미국 111.4%('08년), 영국 106.1%('07년) 수준입니다.
넷째. 최근의 국제 및 국내 경기 침체 여파로 내수 및 국내부동산시장은 더욱 극심한 침체국면으로 빠져 가고 있습니다.
다섯째. 이에 대응하여 정부는 최근에 부동산 활성화 대책으로 5.10대책( 주택거래 정상화 및 서민 , 중산층 주거안정대책: 양도세완화)과 9.10대책( 취득세와 양도세 완화)을 시행하였으나 부동산시장 안정에는 효과가 미미하였습니다. 이에 따라 정부와 금융기관 공동으로 추진하고 있는 세일 엔 리스백 프로그램(Sale and Lease back Program)도 소정의 효과를 거둘 수 있는지도 의문시 됩니다.
- 그 이유로 기존 기거 주택들은 출퇴근과 주거불편 등으로 부적격 요인 들이 많아 시행상 어려움 많습니다.
여섯째. 우리나라 가계자산 중 부동산이 70% 이상을 차지하고 있으므로 주택가격 하락은 전반적으로 소비를 위축시켜 경기를 침체하게 하고 가계부채 상환을 어렵게 하고 있습니다. 특히 부동산 가격시장 침제로 인하여 자산디플레이션 현상이 도래하여 경제주체인 가계들이 주택 대출금 상환능력을 크게 상실하여 한국경제 전반에 악 영향을 미칠 수 있는 극심한 위해 요인으로 등장(2007년 665조원에서 2011년 912조를 넘어서 가계부채 대란 우려)하고 있습니다.
-일본은 지난 20년간 자산디플레이션을 겪고 있으며 그로인해 경기 침체를에서 벗어나지 못하고 있습니다. 우리 정부도 일본식의 자산디플레이션을 우려해 여러 가지 대책을 추진하고 있습니다. 주택구입자금의 DTI규제완화, 전매제한완화 등의 조치를 취하였고 최근에는 부채상환이 어려운 가정의 집을 사주는 방안도 검토하고 있습니다.
질문2: 모든 대선 후보들이 주거 복지에 초점을 맞추는 배경에 대해서 말씀 부탁드립니다.
대선 후보들이 많아 몇 명인지 잘 모르겠는데, 언론에 자주 나오는 세 후보들의 주택정책을 보면 현 부동산 시장의 문제점을 정확하게 파악하지 못하여 득표수가 많은 계층을 대상으로 일부 대선공약이 쏟아져 나오는 것 같습니다.
- 한마디 첨언하면 정략적으로 장기임대주택 다량 공급 정책을 우선적으로 발표하고 있는데, 이에 대하여는 보다 심도 있는 정책적 검토가 필요한 것 같습니다.
질문3: 차기 정부의 부동산 정책은 어떤 방향에 초점을 맞춰야 한다고 생각하십니까?
부동산정책이란 궁극적으로 한 사회전체의 후생을 증대시키는 것이 그 목적입니다. 그 수단으로 토지정책, 주택정책, 조세정책, 금융정책 등이 있습니다. 정책수행은 차기 정부의 통치자가 결정할 사항이지만 부동산 전문가로서 조언한다면 부동산 가격시장 안정화 측면에서 다섯 가지만 말씀드리겠습니다.
첫째, 현 부동산시장 침체 늪을 빨리 벗어나서 부동산가격시장 안정이 최우선 과제입니다.
둘째, 그러기 위해서는 주거생활안정화 정책을 주택 수요자 취향에 맞는 수요중심정책으로 전환해야 합니다.
- 우리나라는 협소한 국토면적과 조밀한 인구밀도를 가진 상태에서, 그동안 주택보유는 고소득자의 재산증식 수단으로 활용되어, 저소득층 국민들은 당장 살집이 없는 현실에 이르렀습니다.
- 이에 맞추어 정부는 중소‧ 서민들의 주거생활 안정화에 정책목표를 두고 , 주택의 다량 공급 위주정책을 지속적으로 추구하여 2011년말 현재 주택보급율이 100% 이상을 상회하게 되었습니다.
- 그동안 정부는 신도시 계획과 아파트 다량 공급위주정책을 계속적으로 추진하고 있는데, 주택 실수요자인 신혼부부들은 결혼시기 지연과 출산기피로 인구감소를 초래하여 주택 수요도 현저히 감소함으로 부동산 시장가격의 상승 무드가 꺾이게 되었습니다..
- 이에 또 정치적으로 추진되고 있는 수도권 인구 퇴출입니다. 즉 주택공급이 많은 수도권에서는 전 국토 균형발전계획으로 시행되고 있는 혁신 및 행정 도시에 정부부처 와 공기업을 2014년까지 지방 분산 이전 계획에 따라 관련 대상자와 음식업 과 서비스업의 업무 종사자 들이 수도권에서 주택을 구입하거나 이사를 포기하게 만들어 부동산 가격시장을 더욱 침체 시키는 요인으로 작용하고 있습니다.
⇒ 이로 인해 자가 주택 소유자들의 주택 가치는 주택대출 담보액보다 주택가격이 하락하여 소위 깡통주택이 대규모로 발생 ( 2012. 10. 23일 국민은행 연구원 보고서에 36만 가구에 이른 것으로 발표)하고 있어 앞으로 부동산 시장 가격이 더 인하 될 시 우리나라의 대도심지에도 빈집이 출현할 예정입니다. ⇒ 이는 2008년 시절 미국의 국제금융위기 때와 같이 서브프라임 모기지 대출금 상황능력 부족으로 내집을 버리고 다른 주로 도주하는 사례가 발생될 수도 있습니다.
(과거 60-70년대에는 급속한 경제개발과 도시화로 농촌을 떠나는 인구가 많아 농촌지역에서 빈집이 다량 발생하였지요.)
* 일본도 저출산 20년으로 해마다 우리나라 성남시 분당구의 2배(20만 가구)규모의 빈집이 출현하고 있다. 전국적으로 일본은 2011년말 총 5천711만채중 13%가 넘는 800만채가 빈집으로 추산되어, 다섯 가구 중 1가구가 빈집이며 수도인 도쿄에만 75만채의 빈집이 있는 것으로 일본신문에 보도되고 있습니다.
⇒ 여기서 수요중심대책으로 세가지만 언급한다면,
① 현 아파트 등 주택 선분양제도를 후분양제도로 전환하여야 합 니다.
- 빌라, 단독주택, 다가구주택, 연립주택 등은 후 분양되고 있으나, 아파 트와 오피스텔만 선분양되고 있어 많은 문제점 노정 (건설업자의 재무 구조 보호 차원에서 운용 중이나 개선이 필요) 있습니다.
- 선 분양에 따라 가계는 입주 전에도 주택 분양금에 대한 원금과 이자 와 실거주 전· 월세집 입주금 부담으로 가계부채가 계속 증가하고 있음
⇒ 이는 주택이라는 미완성 제품(20~30%시공)을 시장에서 거래하도록 용인한 주택 관련법의 모순입니다.
- 그러므로 관련 건설업체는 물량위주로 무리한 주택공급계획을 지양함 으로서 미분양 문제까지 발생하고 있습니다.
- 이에 선분양제 실시는 좁은 국토 내 토지 자원의 난개발 방지와 자원 의 효율적 활용 기대가 됩니다.
② 또 다른 수요정책수단으로 2013년 1월27일부터 주택법으로 시행되는 주택 바우처(쿠폰제)제도에 대한 관련 지원을 확대하여 부동산시장에서 구입된 기존주택을 공공임대주택 으로 기초생활 대상자들에게 안정적으로 거주토록 할 시에는 부동산 가격시장 안정에도 기여할 수 있다.
※ 주택바우처제도: 일정소득 이하 임대료를 감당하지 못하는 저소득 임차인에게 정부에서 임대료의 일정액을 쿠폰형태의 바우처로 주면 임차인은 모자라는 임대료를 바우처와 함께 집주인이나 임대사업자에게 내도록하는 제도임 한국은 주택법에서 2013년 1월 27일부터 시행예정입니다.
③ 후분양제 시행 시에는 기업은 살아 남기 위하여 주택 실수요자의 다양한 취향에 맞는 맞춤형 주택 건설공급 확대할 것입니다. 이때 정부는 기업에게 조세 및 각종 보조금 지원 대책 마련 시행하여야한다. ⇒ 즉 노인과 임산부 계층은 저층주택 보급과 관광특구 지역에서는 호텔아파트와 민박용 하숙집(게스트 하우스) 등을 보급할 것입니다.
셋째, 우리나라 경제규모가 선진국 수준 진입에 따라, 외국인들의 국내 방문 및 체류 증가에 맞추어, 이에 맞는 주거 및 비즈니스 시설과 문화 컨텐츠 시설 확충을 위한 정책도 시급히 도입 시행되어야 할 것입니다.
- 최근 중국인 관광객의 급증현상, 녹색기후기금(GCF)사무국 유치 등
- FTA협정 체결국가 수의 증대로 관련업무 종사 외국인 상사 주재원이 증 가 예상
- 이제는 인종별, 다 민족별로 주거 및 관광시설, 먹거리, 문화시설 (뉴욕, 파리, 런던 등 선진국 도시 사례 도입; 국내 서초동 서래마을, 이태원 등과 같이 중동인, 러시아인, 아프리카인 등이 정주) 등, 특수지역 조성 및 활성 화 정책 필요합니다.
넷째, 우리나라 공공임대주택 가구수(146만호, 전가구수 대비 6%)는 이미 선진국 수준(영국 19.2%, 네델란드 35%,프랑스 17%, 스웨덴 23%,벨지움 8%, 독일 6%)과 비숫합니다.
- 차기 정부가 공공임대주택 보급 확대정책을 시행할 경우, 신축뿐만 아니라 부동산 거래 시장에 매물로 나와 있는 소형의 기존주택 (현행 LH가 구입)에 대하여 현 수준보다 대폭 확대 구입시켜 임대주택으로 보급함으로써 부동산시장의 가격안정화에 기여할 수 있도록 하여야 할 것이다.
- 신축 공공임대주택 공급은 그동안 대도시 중심으로 건설되어 왔는데, 향후에는 농촌 및 소도시에도 임대주택을 건설하여 귀농자와 노인 계층에 우선 입주시켜 농촌 일손 도움 자가 임대주택에 거주토록 하는 주택정책이 추진하여야 할 것입니다.
- 이와 함께 노인 및 귀농층 거주에 필수 사항인 편의시설 과 대형병원 신설이나 기 서울권에 있는 시설을 지방이전 검토가 필요 합니다
(예 : 수도권에는 민간이 운영하는 병원이 많은바 국책운영 대형병원 즉 국립의료원, 보훈병원 등을 중소도시의 임대주택 단지 부근으로 이전하여 모든 국민에게 의료수혜 혜택이 가능토록 검토가 필요합니다.)
- 이로 인해 농촌 및 중소도시에 정주 인구를 늘림으로서 소도시에 기존에 설치된 도시기반시설 (학교, 극장, 문화관, 운동장, 체육관시설)을 국민들이 효율적 활용이 가능하게 됩니다.
끝으로 현 시대흐름과 제반 경제여건 등에 걸 맞는 부동산 정책 수정 검토가 필요합니다.
- 현재 계속 실행되고 있는 정부의 부동산 정책은 주택보급율 100%이하 수준에 만들어진 정책을 계속 번복함으로 시장 반영효과가 미미합니다. 차기정부에서는 주택보급율 100% 이상 수준과 국민소득 3만불 이상 선진경제 규모에 걸 맞는 계획된 마스터 플랜을 마련하여 정부의 부동산정책이 시장에서 적극 반영될 수 있는 방향으로 전면적인 수정 필요하다고 판단됩니다.
⇒ 특히 신도시계획과 물량 공급위주의 주택정책, 뉴타운과 재건축 ‧ 재개발 시에 미분양이 예상되는 세대수 늘리기, 부동산 유통거래를 막는 조세규제정책(양도소득세 및 종합부동산세 등의 세율 증가), DTI(총부채상황비율), LTV(주택담보 인정비율)등을 통한 금융 규제, 주택 및 토지 유통거래 규제제도 등에 대하여 부동산 전문가들의 자문협의를 통하여 표준 교본(FM)을 만드는 등 전면적으로 수정할 필요가 있다고 생각됩니다.
감사합니다.
